房地产调控的政经棋局

         房地产新调控已过百日，部委、地方对弈态势变迁
     保障性住房转移支付、房价控涨指标、“约谈”——这一系列新考核指标的出现，使得住建部的权力实现了“实体化”，住建部也成了“实权部门”。
      国土部严禁利用农村集体土地建设公共租赁房，而此前住建部则曾表示要探索利用农村集体土地建设公共租赁住房。对一个问题的两个表述，体现了不同部门在房地产调控中的复杂态势。
算经济账还是政治账正无比鲜明地摆在地方政府面前，“其实很多地方政府是在试探中央政府的容忍度。”这种试探，在过去一直存在，而此次中央的态度可谓强硬。

      国家发改委要求明确“一房一价”。虽然房地产新一轮调控的走向还不明朗，但不同层面的博弈态势却在激烈改变。 （CFP/图）
      当新一轮的楼市调控已过百日之时，包括住建部在内的多个中央部委，不约而同地选择了“观察”。而此时，国务院对于前一阶段奔赴16省区市的8个调查组的专项汇报，尚未做出明确表示，而各中央部委之间的“政策赛跑”由此也暂告一段落。
     不过就算这短暂的“静默期”，主管部委也并不想被解读为“示弱”而造成政治“失分”。“不要认为我们快把能用的手段都用尽了，从2003年的调控开始到现在，哪次调控没有新政策？”2011年5月17日晚间，住建部的一位官员在电话中说，“一旦市场发生波动可能影响调控效果，立刻就能有政策出台进行降温冷却。”
     在此之前，国务院总理温家宝在视察北京保障性住房工地时曾明确指出，中央“要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的”。
     对于中央部委来说，贯彻国务院的要求，显然责无旁贷。而总理温家宝和副总理李克强在各种场合表明的“坚定不移”的态度，已然说明了一切。
     从2003年人民银行开始下发文件规范房地产信贷开始，到2011年，针对房地产行业下发文件的中央部委已经超过11个，除了住建部、国土资源部、人民银行外，国家发改委、财政部等也先后加入，后来者还有监察部和国家审计署。
      这恐怕是中国经济宏观调控中最为豪华的阵容。然而正如新一轮调控引发的市场与政策的博弈一样，身处这一豪华阵容之中的核心部委和地方政府，也在经历一场不同层面的对弈棋局。在这场棋局当中，权力的此消彼长与话语权的交接更替，正在为理解中国的行政运行提供注脚与范本。
                                             部委：权力的增容与消长
      从4月开始，住建部在各地的房价直报系统中，开始对人口在200万以下的中小型城市房价涨幅情况进行重点监测，而这些城市未来8个月的涨幅情况，将决定着严厉的“限购令”是否会扩展到传统意义上的四线城市。
     显然，在新一轮调控中，“限购令”正成为住建部最重要的“抓手”。住建部副部长齐骥曾在中国房地产协会组织的“内部吹风会”上表示，对待房价上涨过快的城市，将“不限购，就约谈”。
这也是这个组建于2008年的中央部门，第一次获得约谈地方政府行政长官的权力。在此前，约谈地方长官一直是国土资源部享有的待遇。
     除去“约谈”权力，住建部还在争取着更大的对地方政府的“处罚权”。就在地方政府踌躇限购应以何种口径出台最为稳妥之时，住建部已将与监察部联合起草的保障性住房责任监察机制上报至国务院。
     此前住建部已经获得了保障性住房中央财政转移支付的“立项”权力。而中央财政对于保障性住房的转移支付2011年已然翻倍，在庞大的地方保障性住房尚未有明确的融资模式之时，这样的转移支付，无疑将使住建部所掌握的这一权力被颇为看重。由此住建部对地方政府可奖可罚。
     保障性住房转移支付、房价控涨指标、“约谈”——这一系列新考核指标的出现，使得住建部的权力实现了“实体化”，住建部也成了“实权部门”。
     事实上，在主管部委实现“增量权力”的同时，在楼市调控大势之下，中央部委“存量权力”之间的此消彼长，恐怕就是更为复杂与微妙的局面。
     5月13日，国土资源部下发通知，要求各地方政府严禁擅自利用农村集体土地建设公共租赁房。不过蹊跷的是，此前的2011年3月，全国1000万套保障性住房的任务分解到地方政府之前，住建部曾表示，探索利用农村集体土地建设公共租赁住房。
                                   两个部委在同一问题上的表态，为何存在差别？
     按照国务院确定的“三定方案”，保障性住房建设的监督、管理与落实职权，归责于住建部；农村土地的高效利用与保护，则是国土资源部的权力范畴。这就为两大部委之间的不同表态，埋下了伏笔。
     显然，两者的考核目标存在着“此消彼长”的纠结——此间专家说，为了完成1000万套保障性住房如期开工的任务，住建部自然希望探索在农村集体土地上建设公共租赁住房，从而增加保障性住房的建设总量；而且，公租房产权不分割出售，可以归农村集体经济组织所有，这也基本符合中国现行土地管理制度。
     然而，在国土资源部的逻辑下，探索农村集体土地建设公共租赁房，固然可以增加保障性住房的建设规模，但却容易留下让“小产权房”钻空子的余地，甚至为地方政府擅自扩大城乡建设用地增减挂钩试点，即“农民集中上楼”提供空间。而这些都是在国土资源部被国务院考核的体系中，所不能接受的。
                               于是究竟按照谁的思路走，也就颇具思量。
     在此轮调控中，开始日益显露峥嵘的，不仅是住建部和国土部。2011年5月15日，国家发改委下发通知，要求进一步开展“一房一价”的检查工作，并对执行不力的房地产开发企业进行严厉惩罚。
这是中国最强势部委之一的发改委首次直接针对房地产价格下发文件。而在此之前，国家发改委价格司官员还称，已经考虑将房地产行业纳入“暴利行业控制”范畴。
     而南方周末记者了解到，国家发改委作为房地产调控部际联席会议的成员单位之一，在此前的联席会议上一直表现低调，这次也在新一轮调控三个月之后，选择了高调出手。
                               地方：经济账和政治账
     与中央部委在房地产调控之中纷纷竞赛式献策，力求见效的心态不同。面对来自中央政府严厉的楼市调控压力，地方政府则在小心翼翼但也异常努力地寻找一个平衡的支点——这个支点的两端，一边是政治正确，一边是房地产带来的经济利益。
     关于经济账和政治账的计较，西安市的官员们或许有着最直接的感受。此前的4月11日到14日，他们迎来了住建部部长姜伟新带队的督察组，其中当地新建住房价格控制目标成为督察的重点之一。南方周末记者获知，在督察的过程中，姜伟新直接指出西安市3月22日公布的房价控制目标与社会公众预期存在一定的距离，要求修改。
     此前西安市公布了参照人均可支配收入增幅设定的房价控涨目标为15％，这被舆论诟病为“涨价目标”。而已有的表现证明，社会舆论也是中央政府对房地产调控态度的重要影响因素。此后，国务院总理温家宝在不同场合表示，部分地方政府公布的房价控制目标与群众期待还存在一定的距离。
    “其实很多地方政府是在试探中央政府的容忍度。”一位不愿具名的住建部政策研究中心的专家称。中国房地产协会的另一位权威人士也支持上述判断：“历年调控政策的落实当中，地方政府这样的心态一直存在。”他说，“地方政府总是想在政治正确与利益分享中寻求最合理平衡。”
     在外界看来，面对中央政府强硬的态度，西安的经济账，似乎算得有些顾此失彼。而作为首都的北京，则在此轮调控中表现良好，是算政治账的典型。
     同样在4月12日前后，国务院督察组前往北京对落实楼市调控政策进行督察。与此前不同，督察组与中共中央政治局委员、北京市委书记刘淇、北京市市长郭金龙进行了座谈。
     此前几年在各地的房地产调控政策督察中，一般是与主管委办局负责人座谈，级别较高的是与地方政府分管的副省长、副市长座谈。地方政府一、二把手直接参与督察组的座谈，这还是第一次。
     就是在这次座谈中，刘淇表示，北京市不仅把落实楼市调控政策当作一项经济工作，而且把它作为一项政治工作来抓。郭金龙则向督察组表示，北京一定确保2011年新建商品住房价格“稳中有降”。
     事实上，南方周末记者获知，在4月底公布房价控制目标之前，北京市政府曾小范围地在业内征求意见，参与了这次座谈会的我爱我家副总裁胡景晖透露，北京市最初考虑的房价控制目标，也是针对涨幅设限。
   不过最终到了公布之时，在多方考虑后，北京确定提出了“稳中有降”的目标，作为首都的标杆意义，由此尽显。
     可以预见的是，未来地方对中央的试探仍旧会存在。而这种试探在未来的消长，也将是房地产调控成败的关键。