世联楼市新评：市场资金被缩紧 房价松动是王道

4月份，虽然有少数城市楼市有所升温，但这属于个别现象，更多的城市市场成交还是不活跃。从同比数据来看，大部分城市新房成交仍旧处于历史低迷期。同时，4月份的CPI仍然高达5.3%，政府控制通胀的任务依旧严峻。货币紧缩政策必将延续，市场资金紧缩的状态暂不会趋缓。当前，少数城市各别银行甚至将首套房的首付提高至四成，这使得市场资金将更加紧张，市场恢复变得更加艰难。此时，房价的松动或能给这冰冷的市场带来一丝暖意。

银行首付提高，紧缩政策效应开始显现

据国家统计局数据，4月 CPI同比上涨5.3%，仍位处高位。由于CPI居高不下，政府控制通胀的任务必将持续。为此，中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年内央行第5次上调存款准备金率，再加上早段时间暂停半年之久的三年期央票重新发行,各种紧缩信贷的宏观调控手段都陆续登场。随着紧缩政策的持续进行，市场资金日益趋紧已成事实。近期，也有少数城市个别银行已将首套房的房贷提至四成。虽然，目前提高首套房首付还只是少数银行的商业行为，但至少可以看出在紧缩政策下，银行的贷款额度日益减少则是毫无争议的事实。因此，缩紧信贷，提高贷款利率则是目前商业银行必然采取的商业行为。

购房门槛提高，楼市恢复艰难

随着商业银行将首套房提高至四成，使得普通购房者的购房门槛提高，很多普通民众的置业需求披搁置，市场需求进一步压缩。根据世联地产的研究成果：限购对高收入多次置业者影响较大；而限贷则对普通首次置业者影响较大。当前，市场中的投资需求在限购政策打压下已基本挤出市场，市场的成交主要是刚性需求在支撑。而如今，首套房首付的提高，在限贷政策的打压下，普通首次置业者的需求也将被迫挤出市场，楼市恢复将变得更加艰难。虽然目前提高首套房首付的比率还只是少数城市个别银行的商业行为，但其对市场的示范效应不可小视。同时随着紧缩政策的持续进行，不排除会有更多的银行加入这一行列，到时对市场的影响将会更大。

政策调控下，楼市成交低迷

今年以来，在宏观政策的调控下，楼市成交一直比较低迷。根据世联地产研究监测的市场成交数据来看，虽然4月份少数城市楼市表现有所反弹，但从同比数据来看，大部分城市的成交情况仍未有好转，成交量还是处于历史较低的时候。虽然有少数城市成交有所回暖，但这主要是由于这些城市的一些楼盘通过打折或降价等促销活动，从而产生一定的成交量。总的来说，在政策的调控下，目前市场观望情绪依旧比较浓厚。然而，市场对价格还是比较敏感，只要价格有所松动，市场还是能有所走量。从国家统计局公布的数据显示：4月份全国70个大中城市中，八成商品住宅价格环比上涨。由于目前CPI仍位处高位，而楼市调控的最终目标——房价还是没有松动。不管从楼市调控本身的目标，还是通胀，或是社会舆论来看，政府对楼市的调控必将持续，若价格在不松动的话，楼市将难言好转。

楼市受资金打压，房价松动是王道

楼市调控不见松动，市场资金不断紧缩，而现在少数银行又将首套房首付比率提高，这将使得市场成交变得更加艰难。世联地产研究认为，自去年CPI不断走高以来，控制通胀成为当前政府的首要问题。存款准备金的不断提高，央票的发行，市场资金被不断缩紧，使得各商业银行的贷款额度日益缩减。各银行在保障自己的经营业绩的同时，又得配合当前政府调控楼市的举措，使得很多银行被动掐紧流入楼市的资金，致使市场资金变得越来越少，对价格的松动带来一定的压力。一方面开发商贷款难度提高，再加上楼市成交低迷，资金链将变得紧张；另一方面购房者的购房门槛也将提高，市场需求将进一步压缩。在开发商资金链和市场需求进一步压缩的双重效应下，房价或会迎来松动时刻。同时，由于目前市场对价格的敏感效应较高，价格的主动松动或能抢占市场先机。