限购限贷后 郑州市区小户型销量下滑

　　小户型房产以其总价低、购买还款压力小，曾经备受一些刚刚参加工作的年轻人和房产投资者的喜爱。可是随着限购政策的持续，小户型由于实用面积小、宜租不宜住、占用购房名额、贷款难等缺点，渐渐让一些年轻人和投资客止步。

　　限购让小户型变成鸡肋

　　田田，媒体工作者，27岁，内蒙古人，在郑州工作三年。2009年下半年，在家人的帮助下，田田在郑州市花园路北环路附近买了一套小房子，40多平方米的一室一厅。并在当年年底住进了刚装修的新房子。

　　“刚好够我住，加上女朋友也足够了，比租房子强，等过两年经济宽裕了，再换个大房子，结婚生孩子都不耽误。小房子还可以租出去。”田田计划得很好，和女朋友的感情逐渐稳定，田田计划明年结婚，换个大房子就提上了日程。

　　可是今年3月颁布的限购令，让田田发愁了：外地户口，即使提供一年以上的纳税证明，也只能在郑州买一套房子。“售楼小姐建议我把户口迁过来，再买第二套，可是第二套的首付要50%，不是我可以承受的。”无奈之下，田田想到了卖房子。

　　和田田的情况不一样，但市民李先生也面临着卖房子的选择。李先生，33岁，广告公司主管。李先生的名下有两套房产，都是小户型，本来买了打算投资。住的则是妻子名下的一套房子。

　　今年年初，李先生在郑州市东风路与文化路交叉口附近，看中了一套精

装修的房子。“园林和小区风格都很满意，位置也很好。买了自住或者投资都不错。”看了几次，准备买的时候被告知，他的名下已经有两套房产，不能再买房子了，以他妻子的名义也不行。想再买房子，他只能卖掉两个小的，换套大的。

　　销量下滑，小户型风光不再

　　合富辉煌房地产顾问有限公司市场部统计数据显示，2011年1~5月郑州市最受欢迎的户型面积在120~144平方米和80~90平方米，120~144平方米户型成交备案面积占商品住房成交备案面积的19.71%；80~90平方米户型成交备案面积占商品住房成交备案面积的19.63%。

　　而60平方米以下的小户型销售不容乐观，成交备案面积仅占商品房成交备案面积的6.80%。与去年同期相比，2010年1~5月份，郑州市60平方米以下商品住房成交备案面积占总成交备案面积的11.27%，仅次于80~90平方米和120~144平方米住宅的销售。就销售套数来说，去年同期登记销售套数为9562套， 今年只有2807套。 

　　郑州市东风路与文化路交叉口附近一个售楼处的置业顾问告诉河南商报记者，卖掉的房子都被红纸贴着，没有贴的房源说明还没有卖掉，普通住宅的展板上，房源几乎销售殆尽，只看到一片红色，而两栋公寓楼仍有很多没有卖掉。

　　售楼部内看房的人，也多数围在普通住宅模型前观看，公寓的住宅模型则少有人观看。

　　在航海路与未来路交叉口附近的另一楼盘售楼部，置业顾问告诉记者，他们小区的房子有四五十平方米左右的，有60多平方米的，还有80平方米以上面积的，就价格来说，面积越大每平方米的价格越高，三四十平方米的小户型则价格相对较低。

　　一位资深置业顾问告诉记者，“开发商一般会把每栋楼位置不太好的地方设置成小面积户型，好的朝向景观等做成大房子，一来空间合理利用，二来小户型多是买来投资或者过渡自住的，买主在朝向、位置上不太挑剔。不过现在小户型不太好卖了，限购政策一出，都想用有限的购房套数买到更实惠的房子，直接一步到位，不然换房子又是个麻烦。而对投资者来说，有限的购房套数里，面积大的房子或者商铺收益会更高。”

　　贷款难，小户型想卖不容易

　　可是，卖房子就能解决问题吗？记者走访了郑州多个二手房中介，在房源信息上可以看到，等着出售的小户型房子数量还不少。

　　当听到有人想要卖掉一套小户型住房时，一名销售顾问建议说，“小户型住宅占用购房名额，加上贷款困难，现在非常不好卖。我建议你现在还是租出去吧。”

　　21世纪不动产郑州区域总经理助理王川表示，他们那小户型住宅占到总房源的40%，5月份二手房住宅销售数据显示，60~120平方米的住宅占到总销量的50%，60平方米以下的只占31%，3月份这个数字是39%，而且销量还有继续下降的趋势。

　　“据我现在了解到的信息，中信银行还办理这种小户型的贷款，不过银行对小户型贷款有个总额度的限制，不少银行都对小户型贷款限制很多，具体要看房子的情况。我一个朋友的小户型卖了半年还没有卖出去，很多看房子的人想买，却都因为资金紧张放弃。”科威国际不动产郑州区域总经理张竞远表示，“很多客户的想法是，全款买个小户型还不如作为首付买一套大的。”

　　记者昨日与多家银行联系，四大国有银行表示50平方米以下住房还是可以贷款的，但是会在首付和利率上有上浮，一般会要求首付五成到六成，利率上浮10%到20%。“对小户型限制主要是还考虑到风险问题。”一家国有银行个贷部门的客户经理说，小户型总价低但是单价非常高，一般比同地段90平方米左右的两居室要高出两三成，在信贷额度紧张的情况下，银行不会优先考虑给他们放款的，除非是银行的签约楼盘。

　　实现小户型平民化，或许是出路

　　合富辉煌房地产顾问有限公司市场部负责人表示，从统计数据来看，目前的小户型市场非常艰难，大多数在采取变相的降价或者打折手段进行促销。“受限购政策影响，有刚性需求的不想买过渡性产品，多数选择小两房或者更大的房子，投资性需求则受政策限制，转战其他市场。”

　　房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君表示，王牌地产研究院曾经针对小户型做过抽样调查，购买小户型的投资型客户占了将近70%，购买小户型自住的不足30%。人们购置房产都希望一步到位，郑州市场真正适合的主力户型是120平方米的三房户型。

　　“目前郑州市场上的不少小户型有

    豪宅化和高端化的趋势，真正需要的年轻人却买不起。购买的人大多是用来投资或者投机，希望快速赚钱，但目前的限购政策对于这些投资者是一盆冷水，对投机行为是重创，对投资是降温。”他表示，小户型尤其是豪宅型小户型会越来越滞销，也算是开发商对小户型豪宅化行为所交的昂贵学费。

　　上官同君说，市场上目前针对25~35岁人群开发的房产产品还是一块空白，希望聪明的开发商会看到这一市场，实现小户型平民化，像经济适用房一样，肯定不愁销售。“小户型的真正出路是平民化，开发白领公寓，为真正需要的人群提供产品。”

　　“对于那些买来作为过渡性住房的年轻人来说，经济适用房或者公租房是个更好的选择。而且现在不是抛掉小户型的最佳时机，短时间内限购政策不变，市场就不会回暖，只能等待国家对房产市场进行整体调控。”