陈庆贵：没有土地财政终结 就不会有楼市拐点

　　上半年房地产市场一片冷清，土地市场也迅速降温，直接导致各地土地出让收入大幅下滑，地方财政压力骤增。与此同时，各地承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务已达2.5万亿元，土地出让收入锐减直接威胁到地方的偿债能力(6月29日《中国证券报》)

　　上半年地方卖地收入缩水至少明确传递出两个信号：一是本轮实施的一揽子楼市调控政策确已发力生效，表现于供给，便是地方卖地收入指标变化；二是现轮调控政策确实取得了初步成效，表现于为过热土地市场降温退烧，便是上半年地方卖地收入缩水。作如是观，上半年地方卖地收入缩水是委实令人高兴的好事。

　　然而，“见毛便是鸭”式的傻笑显属“高兴得太早了”。因为，上半年地方卖地收入缩水当然也传递出三重隐忧：卖地收入缩水，势必让地方政府陷入捉襟见肘入不敷出的财政危机，并使居高不下的债务危机雪上加霜，“老鼠背秤砣愈背愈重”，此其一；其二，土地出让收入锐减不仅势必直接威胁到地方偿债能力，还有可能拖地方保障房建设的后腿；其三，地方政府在饥不择食的财政压力下势必慌不择路，有可能放弃现行调控政策，甚至暗中抵制抵消新调控政策。

　　令人担忧警觉的是，在卖地收入缩水的窘迫下，地方蠢蠢欲动的端倪魅影目下似乎已然显山露水。土地财政的吃紧，使得关于地方政府房地产调控执行力度放松的传言此起彼伏。4月就有传言，海口市因房地产相关收入减少拟停止执行“限购令”，后遭到海口市相关部门否认。因为，房地产业在海口财政收入中占比超过四分之一，增收额占比接近二分之一。随后又有传言称大连将修改限购政策，自6月1日起在大连市高新园区及城四区内购买住房，认定房屋套数改为以个人为单位而不是以家庭为单位，该传言后也被大连市政府否认。就连限购政策最严格的北京也被爆出拟放宽高端住宅限购的传言，后来北京市相关部门也出面进行了澄清。

　　值得深思的还有，上半年地方卖地收入缩水，一方面佐证，本轮楼市调控“打蛇打到了七寸”上，说明调控已经由“头痛医头”“脚痛医脚”表皮搔痒深入到楼市软肋骨髓刮骨疗毒；再一方面告诉我们，如果不兜底解决地方政府“土地财政”沉疴，上半年地方卖地收入缩水，就有可能只是楼市调控突围“屡涨屡调屡调屡涨”危局、房价回归理性“拐点”的假象抑或暂象，换言之，房价疯涨稍息后迟早还会变本加厉疯狂反扑的。

　　耐人寻味的是，与上半年地方卖地收入缩水相映成趣，堪称反差的是，在众多城市土地出让收入骤降、开发商拿地热情骤减的同时，京沪高铁沿线城市却依然上演着“拿地热”，高铁两端的冷清丝毫未影响沿线楼市升温。受高铁开通影响，很多大型开发商都入驻了这些沿线城市，包括很多三线城市。与一线城市土地出让金集体下滑不同的是，这些城市土地交易不降反增，房价自然出现水涨船高逆势上扬。

　　我注意到，近期发自不同管道的关于楼市房价“拐点”论甚嚣尘上。其实不然，如果不是别有用心者故意为之，所谓“拐点”“八字还没有一撇”呢，抑或压根儿就不会出现什么“拐点”。因为，数年年多轮楼市调控的经验教训一再昭示我们，对中国楼市调控而言，“解铃还须系铃人”，不解决现行地方土地财政体制及其衍生的地方政府土地财政冲动亢奋，就一定难言“拐点”。有分析报告认为，土地出让收入的下降，使得土地储备的现金流无法与贷款的还本付息周期相匹配，可能需要延长贷款的期限，从而使之与土地储备的现金流相适应。从结构性角度看，还是需要加速财政改革，包括减轻地方政府的财税负担、允许发行地方政府债券。我想，对土地财政顽症不管开出什么药方，都有比无好笑比哭好。因为，没有土地财政的终结，就不会有楼市“拐点”的出现。陈庆贵