通胀挑战房地产调控 治通胀让楼市“很受伤”

    通胀形势已经影响到房地产调控。

    住建部政策研究中心副主任秦虹日前在“2011家居产业百强企业研究成果发布会”上表示，持续紧缩的货币政策出发点本来不是针对房地产行业的，但是其对房地产行业的影响很大，很多刚性购房需求因为加息和通胀的双重作用而被削弱。

    更让调控部门关注的是，持续通胀带来投资性购房需求再度抬头，或致使房价和交易量反弹。

    一位接近住建部的人士表示，房地产调控政策不会放松，有关部门一直在收集和研究最新的情况，加强政策储备，防止房地产市场大起大落。

    治通胀让楼市“很受伤”

    7月9日，国家统计局公布数据显示， 6月份全国居民消费价格总水平同比上涨6.4%。此外，为控制通胀预期，央行本月6日宣布了今年以来的第3次加息。随着CPI的不断创新高，业内预计下半年还会有1-2次加息。

    “货币政策对房地产的影响特别大，其影响力甚至已经超过楼市调控政策。” 秦虹如是说。

    秦虹表示，货币政策已经从两方面严重影响到房地产市场：其一是对开发商的资金链和个人按揭贷款方面，许多银行已经不发放开发贷，而个人按揭贷款也已经处于排队状态；其次是增加了贷款购房者的负担，这其中有很多是刚性需求购房者。

    上述接近住建部的人士表示，目前调控政策已经使得房地产市场的量价关系有了改善，但是仍然存在一些调控政策不细化、执行不到位的情况。

    目前国内自住型购房以及改善型住房，与投资型购房相比，并没有受到多少的保护。相反，一些投资型住房的人会利用各种“对策”进行投机。

    另据北京链家地产市场研究部统计，“京十五条”出台后北京外地购房人群占比仅为14%，修正后的个税法案实施后这一比重或再次降低。

    新个税法将个税起征点上升至3500元，相当一部分人群将进入“免税名单”，其中外地居民在税负减轻的同时，购房计划也或将受到影响。

    北京链家地产首席分析师张月认为，一些外地人尤其是刚来京工作的年轻人收入相对较低，在一段时间内无需纳税，将来即使在京工作满5年也只能提供三年、两年或更少时间的纳税证明。

    其中不乏没有加入社保的自由职业者、个体工商户和小公司职员等，这会使他们的购房计划延后，甚至丧失购房资格。

    预计新个税实施后外地人的购房需求会进一步减少至10%以下。

    秦虹表示，持续紧缩的货币政策，还将对房地产供给产生影响。2010年住宅用地供应大幅度增加，而这些土地供应量在2011-2012年变成住宅房屋供应，还需要资金的支持。

    房地产开发商在2011年上半年很多选择依靠信托渠道融资，但是从2011年5月份开始，房地产信托也几乎被叫停了。房地产行业资金内外交困，由此带来的房地产开发的持续性，值得关注。

    “信托将在下半年淡出，私募和民间资本转而将成为未来房地产的主要融资渠道。”K8土地网CEO申威对记者如是说。

    加强政策储备

    上述接近住建部的人士告诉记者，为了防止出现这样的大起大落的情况，住建部已经在加强调研和研究，加强房地产调控的政策储备。

    例如，如何支持改善性购房需求，而又不放松限购政策，同时防止投资性购房需求反弹。

    北京房地产业协会副秘书长陈志此前对本报记者表示，很多城市都在研究是否要将限购政策年限等条件进行调整。例如，对于北京这样的限购政策执行比较严的城市，是否可以通过调整限购年限，用来支持自住型购房需求。

    秦虹说，加息等货币政策已经带来买房人群的贷款压力负担，也是影响房地产合理购买力的一个问题。

    秦虹表示，今后政府将在政策上做好政策储备，关注这一部分持有能力较弱的人群。在房地产市场下行的时候，怎么样保护和支持自住型购房需求，他说当前通胀形势对购房需求的影响正在研究。

    秦虹建议，从限购年限等方面去调整政策，进行大规模的调研，摸底排查具体情况，防止房地产调控的大起大落。

    在坚持“限购令”的前提下，如何确实落实保障房的保障性也成为政府开始细化政策的出发点。

    虽然今年1000万套保证性住房达到了一定的数量规模，秦虹认为，保障住房的区别化针对性的政策应该进一步加强，提高保障效应。发达城市和不发达城市，大城市和小城市，这些不同的城市中对保障性的需求也是不一样的。所以针对不同的城市的特点出台了更加区别化针对性的政策非常有必要。