热点解读：限购令让大连楼市重新洗牌?

限购令是否会让大连楼市重新洗牌?

    【市场反应】

    限购令发布，登记交易量减半

    市场表现历来都是政策最好的反映区，今天是大连限购令细则出台后的第一天，上午10时许，记者在房地产交易登记中心的大厅里看到前来办手续的购房者并不多，大厅里颇显冷清。数据显示，2月21日至2月27日，大连商品房整体成交701套，环比下降42%，成交面积68865.03平方米，环比下降39%。

    随后，记者从交易中心了解到，第一轮限购令出台后，交易中心可以明显感到受理数量的下降。“前年楼市火的时候，每天早上4、5点钟就有来排队的，我们工作人员只好按顺序发号。去年年初，每天能办理2000多件。但上一轮限购令发布之后，现在基本每天都不到1000件。这次细则执行以后估计会更少。”房地产交易登记中心葛主任接受采访时表示。

    葛主任告诉记者，大连限购令细则昨晚出台后，今天从早上上班开始，她的电话隔几分钟就会响一次。其中有90%的内容都是来咨询细则具体执行情况。限购令细则中提出，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭（夫妻双方及未成年子女）、能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭及不能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

    “限购令细则对投资和投机有很大的震慑力，尤其是外地来连购房的。细则出台前，很多外地人来连投资，而这次限购令对于缴税等都有要求，对这部分人有打击。”对于这项新政，葛主任表示。另外记者了解到，限购令出台之前，房地产交易中心常常出现开发商备案不及时，每次都抱着一摞合同来备案的情况。而限购令出台后，最大的变化就是开发商担心政策有变，现在大多都能做到“随时签，随时备案。”

楼市新政让二手房市场受到冲击。

    【现象】

    买房“观望”，卖方也开始“观望”

    对于此次限购令细则的出台，指南针调研机构在接受采访时表示，本次限购令对大连房地产市场尤其是异地购房客户影响很大。由于这次新规在对异地客户购房方面进行了更严厉和苛刻的限制，把购买群体缩小到“之前无拥有房源“和“能提供一年以上有效纳税证明”的范围内，因而导致许多拥有房源的异地客户将被无情据之门外，即使是手头有钱也只能“望房兴叹”。加之长时间以来，这部分群体早已是形成支撑大连楼市的一股不可小觑的力量，所以这部分群体的无奈离场，不仅对针对投资、度假购买目的的项目的成交量造成非常大的影响，而且将会波及整个大连楼市的成交。

    采访中，很多业内人士表示，大连的限购令新政虽然没有北京、上海的严厉，但很适合大连本地的实际情况。既能够起到调控作用，又对购房者的心里形成很大冲击。

    “这次很有可能对二手房中介市场形成重新洗牌。”房地产经纪人协会会长袁国钰表示。其认为，国家不断出台政策，并且一轮比一轮严格。势必导致成交量大幅下降，长此以往，小中介只能关门大吉。而对商品房市场，袁国钰则表示，由于之前业内都已经有心理准备，所以不会形成太大冲击。细则对购房者心理上的打击更大。

    如果说上一轮限购令过后，购房者多处于观望状态，那么，此次细则的出台则让开发商也开始观望。记者了解到，目前很多小开发商正在犹豫是否要出手买地。显然，此时出手，需要担更大的风险。所以很多开发商开始做更为细致地盘算。

    【观点】

    新旧政策对比，全款购房遭遇封杀

    大连市国土资源局相关负责人介绍，“新版限购政策将进一步抑制投机需求，比此前新购一套住房政策相对严厉。”其实通过本次新政与前版政策的对比，本次政策在限购方面更显苛刻，其严厉程度自然昭然。记者针对新旧两版限购令，做出一张图表，通过图表，可以清楚地看到这次限购令的“威力”。

两次限购令的比较。

    前一版限购令在限购条件方面更加宽松，对于大连本地居民而言，无论其此前有无多少套房子都可以再购买一套，而本次细则将居民拥有的房产数量缩小到1套，拥有2套及以上的家庭新政期间将不能再次购买。对外地购房限制上本轮也进行了升级，不仅是“拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停在本市向其售房”封堵了可全款购房的“通路”，而且在个人缴税方面从可也从“无限制”进行了至少“一年期”的量化。因而，无论是本地居民，还是异地客户，要想在大连重新购买住房已经是“难于上青天”。

    而在信贷方面，本轮新政也较之前出现了很大的变化，从“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。”升级到“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。”以购买一套100万元的商品房计算，之前首付只需支付五成50万元即可，而本次新政后购房首付款将增加一成，需多支付10万元房款，二套首付较之前提高了一成，对于购买第二套的消费者而言无疑增加了购房成本。而且根据新政的限购条件，之前暂停的三套贷款本轮也是自然嘎然而止。

    而且本次新政对全款购房也造成了封杀。前一轮有钱还可以无限制地购房的政策“漏洞”，被此次“拥有2套及以上的家庭将不能再次购买”捂的严严实实。

    【后记】

    限购令细则公布首日，在业内人士忙着研究新政的同时，购房者和网友也开始展开“房价走势”大讨论。虽然目前细则还没有正式执行，但采访中，针对目前公布的细则内容，购房者对限购区域和限购期限提出疑问。从限购政策执行年限看，贵阳明确今年12月30日，而青岛、贵阳、长春等城市也明确了执行时间到今年年底，大连在此方面对政策执行时间未做出明确的规定，究竟效力会持续多久？颇“耐人寻味”。但无论怎样，《大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强房地产市场调控工作的实施意见》这一抑制投资、打击投机的新政势必会对目前的楼市产生深远影响。