楼市调控继续施压 开发商年度目标难完成

　　国务院总理温家宝当地时间6日下午在俄罗斯圣彼得堡表示，房价这一个月已经开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格。这一表态释放出决策层楼市调控不动摇的信号，而这让房地产市场“雪上加霜”，开发商销售压力与日俱增，多家开发商完成年度销售目标遇阻。

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　　继富力地产(02777.HK)此前宣布下调年度销售目标后，海尔地产又被曝将年度销售目标从年初的200亿元重新调整至80亿元。

　　多个城市楼市成交量延续萎缩态势，购房者看跌预期空前高涨，开发商在年内最后两个月内冲刺销售业绩并无太多腾挪空间，除富力地产和海尔地产外，绿城、雅居乐(03383.HK)、世茂股份等开发商完成年度销售目标也充满悬念。

　　年度销售目标悬疑

　　按照海尔地产董事长兼CEO卢铿去年底接受媒体采访时的说法，海尔地产2010年销售额超过70亿元，未来每年销售额增量将不低于100亿元，计划在2011年实现200亿元销售额，在此基础上成为海尔集团主要的利润贡献者之一。

　　但近日有媒体援引海尔地产高层的消息称，继今年8月中旬将全年销售目标由年初定下的200亿元下调到120亿元后，海尔地产近期再次对销售目标做了重新调整，由120亿元暗降至80亿元。

　　卢铿昨日在接受《第一财经日报》电话采访时否认了这一说法。卢铿承认公司销售业绩受到房地产调控政策影响，但他以商业机密为由不愿透露海尔地产目前的销售状况。

　　在此之前的9月26日，房企巨头富力地产发布公告称，已将全年销售目标从400亿元下调20%至320亿元，这是今年首家公开宣布下调全年销售目标的一线上市房企。

　　富力地产董事长李思廉当时给出的解释是，下调销售目标是因为国家宏观调控的影响以及国内和国际金融环境在短期内不乐观的前景，富力地产在此大的环境之下主动求变。

　　深受调控之苦的绿城集团也遭遇类似的困境。根据公告，截至2011年9月30日，绿城中国(03900.HK)累计取得销售金额约267亿元人民币，总销售金额中归属于上市公司的权益金额约为173亿元。前9个月绿城的销售达标率仅为49%。

　　辉立证券的研究报告称，可以预见的是，最后三个月绿城将进行降价促销以加速资金回流，预计绿城旗下在售物业的平均降价幅度将超过15%。至于其全年550亿元销售目标的达成、销售额达标能见度较低。

　　而截至今年第三季度，世茂房地产(00813.HK)累计合约销售额达245亿元，同比增加24.8%，占全年360亿元销售目标的68%。

　　平安证券的研究报告还显示，世茂股份前三季度累计实现合同签约额44.67亿元，而在三季度推盘项目的去化速度开始有所放缓，个别楼盘也开始出现价格调整，销售进度放缓。即使考虑酒店项目的出售，公司完成全年80亿元的既定销售目标的难度也正在增加，预计全年的合同销售额会低于预期。

　　市场销售或进一步萎缩

　　从目前已经披露销售数据的房企来看，能按进度完成销售比例的开发商屈指可数，战略布局上提前优化及营销策略快速反应的开发商表现也不尽如人意。

　　截至9月底，恒 大地产(03333.HK)已累计实现合约销售额692.6亿元，同比增长94.5%，已完成年初制定的全年700亿元销售目标的98.9%。恒 大地产副主席兼总裁夏海钧不久前向媒体表示，预计10月公司一定能完成700亿元的年度销售目标。

　　恒 大地产管理层还透露，今年全年销售额可达900亿元，但该成绩较此前恒 大集团内部预测的1000亿元仍存在一定差距。

　　万科A(000002.SZ)和中海地产的销售业绩依然维持稳定增势。销售目标率完成较快的房企中，高周转的特征清晰可见，即加快供应、加快销售、加快套现以及加速拿地的积极策略。

　　截至10月份，万科已经实现销售金额1074.3亿元，接近去年全年的1081.6亿元销售总量，但由于万科未公布年度销售目标，尚无法推算其任务完成率。而中海地产今年销售目标是800亿港元，目前其旗下90%地区已完成全年销售目标。

　　高周转经营模式的房企还包括碧桂园(02007.HK)和龙湖地产(00960.HK)。11月7日，碧桂园公布数据显示，2011年前10个月共实现合同销售金额约369亿元人民币。按照430亿元的全年销售任务统计，碧桂园已经完成全年目标的85.8%；龙湖地产在2011年前10个月累计实现合同销售金额326.3亿元，同比增长38%，达全年销售目标的82%。

　　相比之下，以精耕细作为特点的房企销售进度则相对缓慢。根据雅居乐公布的数据，公司2011年1月至10月7日实现合约销售金额约237亿元，以该公司全年合约销售目标370亿元计算，仅完成年度销售目标64%。

　　荣盛发展(002146.SZ)三季报显示，前三季度荣盛发展通过销售商品、提供劳务收到的现金80.79亿元，距离完成年初制定的135亿元销售回款计划仍存在一定的差距。

　　值得关注的是，尽管部分城市房价出现松动迹象，但决策层不断释放楼市调控不动摇信号，开发商的市场销售压力不降反增。

　　民族证券的研究报告显示，三季度末房地产板块146家公司存货达1.22万亿元，较去年同期的8593亿元大增41.98%。该报告认为，房地产调控政策将继续保持从紧，未来房地产市场将步入量价下行阶段，销售下滑是大概率。

　　万科执行副总裁肖莉在10月底的一次投资者电话会议上也预判：“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格已开始逐渐缓缓下降，因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也将选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”

　　(作者：黄树辉)