住建部过问芜湖房产新政出台始末 调控不放松

　　芜湖的房地产新政只坚持了3天，就戛然而止。

　　2月12日晚，芜湖市政府官网正式公布一份通知，明确宣布外界所关注的芜湖房产新政“暂缓执行”。

　　此前的2月9日，芜湖市政府公布了一份名为《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》(下称《通知》)，引发了社会各界关于芜湖政府是否在“救市”的争议。

　　这是继广东佛山楼市新政被叫停之后，又一个被紧急叫停的地方案例，佛山是政策公布当天就叫停，而芜湖则在坚持了3天后也被迫暂停。

　　据本报多方了解，此次芜湖的楼市新政并非“突发奇想”。早在2011年5月，当地就出台了一条有条件支持引进人才、解决“夹心层”住房问题的房产新政。到了2011年底，上述更为详细的房产新政已经处于制定讨论阶段，并最终在2012年2月份推出。

　　2月13日，本报记者致电芜湖市政府相关部门，对方表示“不再回答这件事”，对于是否有上级部门来调查，也未作答复。

　　不过接近芜湖市政府的一位当地人士透露，上级部门检查组2月9日已经在安徽，“去了合肥之后才来芜湖，并非针对此次事件来调查”，事实上，芜湖的房产新政公布日期为2月9日，从时间上来说，调查组专程来调查该事件的可能性不大。

　　而一位接近住建部的知情人士向本报透露，住建部房地产监管司已经关注芜湖新政，并要求芜湖市住建委和安徽省住建厅人士就政策出台的背景、原因和相关政策进行解释说明。

　　去年酝酿房产新政

　　芜湖在房产新政上一直走在国内前列。

　　早在2008年房市低迷期，当地就出台了一系列新的房地产调控政策，以财政补贴中低收入家庭购买第一套小户型房，引导开发商建设中小户型房等。

　　这个政策尽管在当时也有媒体报道，但并未引起轩然大波，甚至在安徽省内引起了示范效应，其他城市纷纷跟进。

　　然而这次芜湖的《通知》新政出台之后，质疑声不断，以致当地政府不得不在第二天紧急召开新闻发布会作出解释。

　　具体来说，《通知》共24条，引起争议的主要是《通知》支持今年购买自助普通商品住房给予所纳契税100%补助，对购买新建自住商品住房面积在90平方米以下给予不同标准购房补贴等内容。

　　因此，政策一出台就被舆论认为是当地政府救市，所以在2月10日的“芜湖房地产新政释疑会”上，芜湖方面补充表示，可以享受购房补贴的，是首次购房者，这在原《通知》中并未明确。

　　芜湖房管局主任孙跃进也解释说，在芜湖市内首套，且三年内不得转让，对于是否是自住的监管，有一套监管体系，新政主要惠及社会夹心层和高学历高技术人才。

　　当地分管城建的副市长洪建平在上述发布会上甚至还直接表态，“新政不是救市”，但外界对政策的反应程度之强烈已远超当地预期。

　　芜湖方面一开始还坚持该政策。11日下午举行的安徽省“两会”在合肥举行，在芜湖代表团的分组讨论中，芜湖市市长杨敬农表态力挺该政策，“这两天的《人民日报》已做了报道，也给出了结论”。

　　然而，12日晚当地政府却突然间叫停了该政策，似乎凸显了地方政府的政策出台仓促和不严谨。据本报多方了解，该政策其实经过较长时间的准备。

　　2011年5月20日，芜湖市政府印发了《关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》的文件，其中就包括了100%契税补助、购房补贴和购房落户等优惠政策。

　　但据上述当地人士透露，这个政策主要针对两个群体，一个是针对奇瑞、海螺两大集团引进人才；另外一个是针对夹心层买房需求的。

　　这个政策并未引起外界的巨大反响，之后这个政策被芜湖隔壁的马鞍山市所学习。

　　马鞍山方面规定，2011年8月20日起，对“唯一自住房”购房者和高层次人才购房者实行房产新政，这两类购房者可享受市财政给予所纳契税100%的补助。

　　据本报了解，马鞍山的上述政策一直执行到现在，这也无形中给了芜湖巨大的“鼓励”作用。

　　然而，去年5月份的新政实施范围太小，因此，到了2011年10月，芜湖市方面正式开始调研涉及范围更广、补贴程度更高的房产新政。

　　于是，2011年年底，小范围的开发商就已经被邀请参加座谈会，之后当地政府就局部传出要出台新政的风声。

　　上述接近政府的当地人士透露，芜湖方面还专门听取了各方面的意见，“包括专家的”，还“向上级部门做了具体的汇报”。

　　终于，2012年2月9日，芜湖方面正式发布了《通知》，事实上，仔细对比会发现，此次《通知》的内容，只是在2011年5月份的政策基础上扩大了享受税费减免及财政补贴的范围。

　　土地财政是动因？

　　或许芜湖方面不曾想到，这一经过较长时间酝酿的政策会在公布三天后就被迫暂停，原因莫衷一是。

　　2月13日下午，本报记者在当地戈江区长江南路走访发现，尽管不同群体对楼市政策看法不同，但当地居民仍普遍反映房价较高，与此同时，芜湖的房源存量却很足。

　　来自芜湖房地产协会的一份研究报告指出，2011年，芜湖市区房屋可售房源104.67万平方米，同比增长969.13%，其中住宅82.99万平方米，同比增长846.24%。

　　然而，与此同时，2011年芜湖市区累计销售商品住房面积188.7万平方米，同比下降11.34%；2010年累计销售商品住房面积212.85万平方米，同比下降11.78%。

　　房产市场走低的现状，将直接导致地方土地财政收入的降低，与此同时房地产相关税收也有一定程度的下降。

　　绿地集团企划部主管张晓健近期就对媒体表示，此次(芜湖)新政出台背景，与自去年10月份至今，芜湖众多开发项目每平米降千元的“噩运”及当地难以摆脱对土地财政的依赖相关。

　　这也被外界认为是地方救市的主要原因。不过，据本报记者多方了解，土地财政收入降低或许并不是唯一原因，对于当地而言，解决人才引进住房和夹心层住房问题也的确是当初的动因之一。

　　在2月10日的发布会上，芜湖市副市长洪建平就称，芜湖不是限购城市，在限价和限贷方面，芜湖一直都严格执行国家相关规定；《通知》中的一些优惠政策只是针对“夹心层”(中等偏下收入家庭)、刚需人群、实用和专业人才，目的是为了更好引导合理住房需求和鼓励人才在芜就业创业。

　　这个和2011年5月份当地发布的新政是一脉相承，显然，当地政府有着力解决人才引进和本地夹心层住房问题的想法。

　　以引进人才为例，由于芜湖自身人才资源相对有限，但辖区内却有奇瑞、海螺等大型企业，对人才需求较大。

　　“从本质上来讲，这次补贴等就只针对第一套房的购房者，这个并不能被称为救市”，上述当地人士给出了其私人的看法。

　　“芜湖严格执行限价限贷政策，只要严格执行这两个条件就不存在‘救市’之说。无非是，我们要解决一些有刚性需求愿望以及引进人才的安居乐业问题，我们要适当给予他们一定的优惠政策，我们这次政策优惠范围也就这两个层面。”洪建平说。

　　然而，在外界巨大的压力下，芜湖的新政戛然而止，新政是否会恢复，何时恢复并不得而知，本报记者试图了解是否是上级机构叫停芜湖新政，但芜湖方面表示“不再回答这件事”。

　　“楼市调控短期内不可能放松”

　　据接近住建部知情人士透露，国务院办公厅、住建部已相继向安徽省住房和城乡建设厅询问芜湖房产新政出台的相关背景，原因以及相关情况，并责成相关部门对此“作出解释”。

　　“各级政府在调整已出台的楼市调控政策时，需要遵循一套‘工作程序意见政府知会惯例’，其中直辖市和省会城市需要提前与中央级政府沟通，听取意见后再进行调整，而其余市级政府需要提前报知省级政府，批准后再调整。”上述人士进一步介绍。

　　从程序上来说，芜湖市调整政策并未违规，不过，中央对于地方调控的变动的窗口指导还包括：“如果存在不能有效落实中央调控政策的情况，住建部联合监察部有权对其约谈并处以行政处分。”上述知情人士进一步解释，

　　中国房地产学会会长陈国强认为，芜湖新政被叫停，可以看做对地方政府的警醒，楼市调控短期内不可能放松。

　　据本报记者调查了解，半年内，住建部共叫停了成都、佛山、海口、芜湖四城市的变相放松楼市调控的政策。

　　中原地产市场研究院总监张大伟介绍说，上述四城市的楼市新政均在颁布后不久就被叫停，综合来看，上述四城市的调整政策方向都存在，更改楼市调控从紧的基调，违背“国八条”的精神。

　　其中，成都、佛山、海口是变相的放松限购令，而芜湖是通过颁布新政的方式变相鼓励投资、投机性的购房需求。

　　住建部政策中心副主任王珏林介绍，从全国层面来看，房价还未达到合理回归，而且存在政策一旦放松，楼市将立刻反弹的危险。

　　上述住建部知情人士介绍说，楼市微调也属于预调、微调的一个方向，总的原则是遵守中央此前颁发的政策，并对楼市调控中误伤合理购房需求的政策予以完善，而在具体政策的更改上，严格按照“工作程序意见政府知会惯例”，以防止地方政府变相松动调控的行为。