地方“微调”频频涉险过关 5月一线楼市成交回升

　　一方面土地市场低迷频频流拍，另一方面地方政府纷纷出台楼市微调政策。楼市调控进入关键时期，调控与利益的矛盾越来越凸显。尽管不少地方政府强调微调政策主要是支持刚性需求，并非托市，但从5月最新的楼市成交数据来看，针对刚性需求的支持政策客观上还是促使成交量大幅增加，房价上涨的压力也更突出。

　　20重点城市土地流拍107宗涉资138亿地方财政压力大

　　链家地产市场研究部统计数据显示，进入2012年以来，全国土地市场仍然延续去年的低迷状态。截至5月21日，北京、天津、上海、广州、深圳、杭州、武汉等20个重点城市土地流拍宗数达到107宗，其规划建筑面积945万平方米，分别较去年同期增加32.1%和21%。流拍地块中，住宅类用地达52宗，同比增长一倍之多。在四类用地中流拍最为严重，占全部流拍地块的将近一半。

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为，“目前的土地流拍仅限于部分城市，根据以往销售统计，年初的时候土地数量较少，开发商资金链并不充裕，经历‘金九银十’的销售旺季回笼资金之后，开发商才会将资金投向土地市场。”

　　但仍有业内人士表示，今年以来全国土地市场流拍现象仍然频频发生，虽然一些城市有个别地块以相对较高的溢价率成交，但很难促进市场升温。而对于多数房企来说，由于资金链趋紧，势必也将保持谨慎的拿地策略，这才是导致土地频频流拍、土地市场低迷的真正原因。

　　而按照流拍地块推出的底价来看，这107宗流拍导致土地收益的损失至少达到138亿元，同比增幅也达到63%。这也已经开始对地方政府造成了较大的压力。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，在开发商观望预期强烈的情况下，一、二、三级市场存在联动效应，重点城市土地市场的成交低迷，会导致下游的二、三级市场联动性的成交冷清。

　　链家地产市场研究部陈雪则表示，一方面，土地收益的减少势必对地方财政造成压力；另一方面，土地成交是促进房地产新增投资的一个源头，而自去年下半年调控效果逐渐显现以来，这种低迷状态已经延续了快一年，势必会影响未来的房地产投资规模，以及新开工规模，而很多二三线城市经济增长的动力仍主要依靠房地产行业，造成对未来经济增长缺乏动力的隐忧。

　　“微调”下新房价格降幅趋缓

　　不少业内人士认为，楼市的低迷的确开始让不少地方政府坐不住了。

　　据不完全统计，去年下半年以来，截至目前，全国已有逾30个地方政府对楼市政策进行了微调，具体方式包括减免购房契税或退税、调整首套房贷利率、改变普通住房价格标准、提高公积金贷款额度、重启购房入户政策、补贴首次置业、放松限购条件、松绑土地市场等。

　　来自链家地产市场研究部的统计数据，5月前3周(4月30日-5月20日)包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量(包含保障房)为56513套，比4月同期上涨22.6%。除深圳同比4月同期下降4.4%外，8个城市涨幅超过一成，其中广州涨幅更高达74.8%，青岛涨幅也高达66.7%。

　　虽然陈雪表示，广州、青岛的大幅上涨主要是由于4月的成交基数较小，而5月又是传统的销售旺季，但不得不承认，以扬州为代表的多个城市出现楼市政策微调，有效地促使了刚性需求入市。

　　更有人担心，刚需的大量入市，成交量的回升，有可能导致处于下行通道的楼市重新旺起来，从而增加房价上涨的压力。而从国家统计局4月的新建商品住房价格统计数据来看，4月份虽然上述十大城市房价大都仍处下行通道，但新房价格环比降价的8个城市，已比3月减少1个，环比价格持平的数量更增加了2个。新房价格开始出现降幅趋缓的现象。

　　有业内人士表示，不管地方政府微调楼市政策的初衷究竟是为了“救市”还是只是单纯的支持刚需，但从客观上看，的确有可能导致楼市调控效果大打折扣。因此对于地方政府的微调政策，中央尤须谨慎对待。