楼市上半月未现高成交 "金九"热销有难度

　　9月过半，市场上期盼已久的“金九”热销场面并未出现。北京市住建委的网签数据显示，上周（9·10-9·16），北京市新建商品住宅（包含保障房）网签量为2219套，与之前一周相比微降2.5%。至此，北京市新房住宅成交量已经连续三周下跌。来自伟嘉安捷的统计数据显示，9月上旬，北京住房贷款成交量环比上月同期下降了8%左右，进一步从侧面反映了近期楼市的冷清。

　　低成交源于“供应少”

　　住宅成交量的低位徘徊引起了各方关注。在采访中，包括亚豪机构副总经理任启鑫、伟业我爱我家集团副总裁胡景晖等在内的多位业内专家均表示，除了仍然受到政策余威以及部分项目价格上调影响之外，成交低迷最直接的原因是楼市供应的“不给力”。胡景晖提醒，除了新房供应量方面的原因外，实际网签速度较慢也是导致成交量暂时出现明显下滑的原因之一。一些楼盘虽然实现热销，但仅仅存在于认购层面，实际网签量表现较为滞后。例如8月底开盘的兴业嘉园，近期才有网签数据体现，而近期开盘的合生滨江帝景，虽然当天认购90%以上，正式网签量却需要时间才能表现出来。

　　“从新项目开盘的情况来看，看房客户量并没有出现明显减少，个别项目甚至还出现了开盘当日千余名客户排号、认购率超过90%的情况。”北京美联市场研究部高级经理张磊对记者表示，尽管如此，但由于眼下刚性购房需求在买房时更加谨慎，面对部分开发商的提价，客户还是更多地选择了观望。当整体市场处于回归涨价周期时，仍在热销的项目大多是依靠优惠幅度来吸引关注。除去保障类项目，近期成交依然多数集中在大兴、房山等近郊区的刚需项目上，买卖双方在价格上的博弈仍然在继续加深中。

　　亚豪机构副总经理任启鑫则补充，除了上述情况外，前期通过大幅降价取得市场关注的项目，虽然近期开始进入涨价周期，但由于已经形成良好的市场口碑，只要项目涨幅不明显，仍然能够得到市场的认可。

　　多项目入市价格见涨

　　事实上，直到进入上周后，北京楼市供应才开始发力，根据亚豪机构统计数据显示，上周（9·10-9·16）北京住宅市场共有9个项目开盘销售（详见附表），其中包括金地朗悦、北京风景、华远铭悦在内的7个老项目后期以及玺源台、金域缇香两个纯新盘项目，开盘项目数量比之前一周翻倍。9个入市项目共新增商品住宅2635套，预售许可面积21.6万平方米，环比之前一周分别增加了201.5%、176.9%，9个项目的集中入市将在拉动下半月成交量回升方面起到一定作用。

　　记者发现，上周入市项目存在一个共同特征，即老项目后期中多为今年以来数次开盘的项目。其中金地朗悦在今年6月曾两次开盘，7、8月则各开盘一次；北京风景在4、5、7、8月也分别有推盘之举；鸿坤曦望山项目今年以来也已四次开盘。亚豪机构副总经理任启鑫将此解读为这些项目的“小快灵”销售策略。探究之下不难发现，这些项目均为年初以来率先实现较大幅度降价的楼盘，从他们每次的推盘量当中可以看出，因降价带来的不俗销量为其提供了继续加推的动力。

　　上述项目的不断热销加推也促使了价格的上调，据了解，7个老项目后期当中除金地朗悦、东亚逸品阁与上期开盘价格保持一致外，其余5个项目均出现了不同程度的价格上涨。虽然这些项目因销售回款情况良好而有了涨价的“底气”，但过快的上涨并不为业内所看好。甚至有人担心，这种策略可能引发调控政策的加码。

　　项目名称开盘情况开盘日期开盘均价（元/平方米）物业类型物业地址户型面积

　　金地朗悦老项目后期9月15日16000普通住宅房山区良乡大学城东侧80平方米两居，89-97平方米三居

　　北京风景老项目后期9月15日15600普通住宅昌平区京藏高速30出口东120-130平方米三居

　　华远铭悦老项目后期9月15日16500普通住宅通州区土桥站向东900米85-90平方米两居，127-130平方米三居

　　K2百合湾老项目后期9月15日30000（LOFT）商住楼通州区通胡大街70号院29-48平方米LOFT，5.49米层高

　　珠光御景北京老项目后期9月16日17500普通住宅丰台区长辛店镇太子峪路78-80平方米两居、90-93平方米三居

　　鸿坤曦望山老项目后期9月16日21000普通住宅大兴区西红门84平方米两居，145-170平方米三居

　　玺源台纯新盘9月16日35000-40000普通住宅广安门外大街305号33-76平方米一居，90-111平方米两居

　　金域缇香纯新盘9月16日16000普通住宅房山区稻田站北300米85平方米两居，115平方米三居

　　东亚逸品阁老项目后期9月16日14000普通住宅通州区潞苑南大街25号85平方米两居，95平方米三居

　　数据来源：亚豪机构，仅供参考。相关数据以开发商提供为准。

　　上周开盘项目

　　■后市观察

　　市场局势

　　不够乐观

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　从近期中央对于房地产调控的表态来看，未来的房地产调控很可能延续此前的力度，未来中央对于房地产的调控或将集中在增加保障房和普通住宅的供给上。虽然目前市场局势不太乐观，但在政策与年底业绩的双重作用之下，9、10月份集中推盘的可能性极大。而在市场需求方面，首次置业的婚房需求已经明显衰减，改善型需求受“认房又认贷”的按揭政策影响难以大规模入市，恐慌性购房在政府的一再喊话下逐步得以平息，加上投资投机类需求无法顺利入市，因此后期需求再次集中释放的可能性不大。

　　以上层面综合考虑，大量新增供应推出而楼市需求量有限，加之网签量稍显滞后，预计在过去三个月连续过万套的基础上，9月成交量可能会出现一定的回落。成交均价则保持相对稳定，新房市场的“金九银十”恐难出现。

　　（记者接贵云束杰）