楼市国五条勿孤掌难鸣

　　国务院总理温家宝2月20日主持召开本届政府最后一次国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。本次会议提出五项政策,被舆论称为“国五条”:一是完善稳定房价工作责任制；二是坚决抑制投机投资性购房；三是增加普通商品房及用地供应；四是加快保障性安居工程规划建设；五是加强市场监管(2月21日《新京报》)。

　　在市场传言调控政策即将收紧的紧张气氛中,“国五条”果然出台了。尽管“国五条”与市场传言的政策有很大出入,但也会给发烧的楼市以迎头痛击,阻击房价上涨,至少会放慢量价齐涨的步子。但市场对“国五条”真实反应究竟是什么还有待于观察。尤其是,“国五条”能否扭转涨价预期是舆论热议,也是市场最为关心的一个问题。

　　坦率地说,“国五条”发出了调控从严的信号,有一定积极意义,但只凭“国五条”政策内容难以真正改变涨价预期。因为“国五条”只是指导性政策,唯有再出台配套性操作细则才能发挥出“国五条”的威力,对市场涨价预期才能有一定干预。根据以往经验,不但相关部委会根据各自职责出台配套办法,而且地方政府也会出台地方×条。

　　问题是,各种配套政策何时出台?是否给力?在笔者看来,配套政策不但要早日出台,而且政策内容必须给力,即符合或接近舆论期待。这里所说的“给力”包含几层意思:一是政策越具体越好,即量化各项标准,明确政策落实责任人；二是政策越严厉越好,切实与官员考核、问责挂钩；三是根据各地突出问题应适当突破“国五条”规定。

　　尽管“国五条”已经明确量化了一些标准,例如,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。但有待明确的标准还有很多,比如说限购,哪些城市需要限购,限购范围如何确定,如何监督购房资格审查等,都应该在全国进行统一并公开。而且,每项政策要在每个省市落实到具体责任人。

　　“国五条”这次再度提出建立健全稳定房价工作的考核问责制度,虽然符合公众期待,但在什么情况下问责官员,如何来问责官员,还需要尽快明确。比如说,房价控制目标没有实现,究竟是简单约谈、公开批评还是降职、免职?再比如,很多地方为了完成保障房建设任务,把之前在建的教师宿舍、企业员工宿舍等纳入保障房房源以凑数,这些该不该问责,怎么问责?如果这些问题不明确,考核问责就没有实际意义。

　　尤其是,升温过快的一二线楼市不妨突破“国五条”规定。譬如,“国五条”只是明确“制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”,但在一二线城市,不仅新建商品住房价格上涨较快,二手房价格、租金价格上涨更快。媒体调查北京节后二手房市场发现,有房主当面提价60万元。可见,二手房价格也不合理。因此,新建商品住房价格、二手房价格、租金价格都应该分别纳入控制目标。

　　另外,还需要特别指出几点:一是差别化住房信贷政策需要进一步明确。实践证明,房价问题实际上也是货币问题,如果货币工具不能合理使用,调控目标便难以实现。二是个人住房房产税改革试点扩大的时间表、具体城市应早日明确,以限期实施。三是扭转市场涨价预期的关键在于改变地方政府、开发商和投资者思维,应对不同对象对症下药；此外,鉴于“房多多”频现,福利分房继续存在于公权领域应有专门的对策。

　　一言以蔽之,仅靠“国五条”难以扭转市场预期,必须要有配套细则,而配套细则需要吸收民意民智。如此,才有望扭转市场涨价预期。