郑州房价7个月来首降 市民质疑保障房拉低房价？

　　河南商报记者 殷婷婷

　　昨日，郑州市房产档案和信息中心提供的数据显示，2月份商品住宅房销售量为2662套(间)，同比、环比均锐减四成多，“仅次于2008年2月的历史最低点”。

　　虽然商品房住宅均价为6389元/平方米，较上月下降了2.59%。但专家认为，均价变化较小，可忽略不计，目前，郑州房价尚未到“拐点”，依然坚挺。只有其销售量锐减持续时间较长后，房价才有实质性的下降。

　　数据

　　全市商住房

　　均价降2.59%，销量锐减四成

　　2月份，郑州市市区商品住宅销售2662套(间)，较1月下降了47.8%，较去年同期下降了45.53%；商品住宅销售面积27.38万平方米，较上月下降了47.11%，较去年同期下降了40.96%；商品住宅销售均价为6389元/平方米，较上月下降了2.59%，较去年同期上涨了22.07%。

　　从预售面积上看，2月份郑州市市区商品房批准预售面积33.46万平方米，较上月下降了58.03%，较去年同期下降了28.74%；商品住宅批准预售面积28.57万平方米，较上月下降了57.64%，较去年同期下降了1.43%；非住宅批准预售面积4.89万平方米，较上月下降了60.21%，较去年同期下降了72.8%。

　　郑东新区

　　房价逆市上涨，但价涨量跌

　　2月份，在商品住宅均价下跌的情况下，郑东新区房价则逆市上涨，继续领跑。

　　郑东新区是单月均价涨幅最大的一个区域，均价达到10630元/平方米，比1月上涨了419元/平方米。虽然均价上涨，但销售量同样大跌，由1月份的624套降至152套。

　　惠济区房价继续保持第二，均价为7066元/平方米；金水区排名第三，6748元/平方米，但销售量继续保持第一；紧接着是管城回族区，均价上涨至6288元/平方米；中原区为5563元/平方米；二七区均价最低，为5307元/平方米。

　　二手住房

　　均价微涨，成交量降近六成

　　2月，郑州市区二手住宅房共成交了922套(间)，较1月下降了58.62%，较去年同期下降了19.9%；成交面积为8.6万平方米，较上月下降了58.96%，较去年同期下降了17.67%；二手住宅房均价为4531元/平方米，较上月上涨了1.5%，较去年同期上涨了19.68%(二手房均价以市场评估价为计算依据)。

　　从二手住宅房均价上看，最高的仍是郑东新区，均价为6103元/平方米；高新技术区均价最低，为3594元/平方米。销量上，金水区住宅二手房销售最火爆，单月售出429套(间)，占据总销量的半壁江山，其均价为4516元/平方米；而高新技术区仅售出一套。

　　解读

　　商住房均价7个月来首降

　　今年2月，官方数据显示，商品住宅房均价下跌。距离上次商住房均价下跌的2010年7月，隔了7个月。当时均价下跌，主要和国务院出台宏观调控政策有关。

　　“本次的量价齐跌，除了与春节长假有关外，还与1月份以来国家和郑州市陆续出台的限购令有关。”中国房产信息集团(CRIC)郑州机构总经理赵爽认为，随着“限购令”的全国化和严格执行，以及全面提高首付和加息，多重政策叠加效应促使成交量下滑。

　　“大半年来，住宅商品房两个月出现价格小幅回调现象，宏观政策调控下，我市房价已经表现出趋稳的迹象。”赵爽说。

　　这次降价不是“假摔”，但也不是“拐点”

　　河南财经政法大学教授刘社表示，本月均价虽然下降，但是下降幅度小，表明郑州房价依然坚挺。只有销售量锐减并持续一段时间后，房价才会真正降低。

　　有人将楼市均价先跌后涨的状态，称之为“假摔”。河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京认为，2月的均价下跌，并不是“假摔”。

　　赵进京表示，2月量价齐跌，是因春节淡季与中央调控等叠加作用。一般政策出台后，前几个月为观望期，价格会有所调整，但是3月新版“限购令”更加严厉，这对郑州楼市势必带来不小冲击。

　　此外，赵进京说，对于开发商而言，大开发商现金流比较充足，小开发商则需审时度势，管好现金流是关键。

　　3月份数据很关键

　　针对二手住宅房市场，21世纪不动产郑州区域总经理助理王川觉得，2月份的郑州二手住宅房交易数据并无特别之处，他更关心的是3月销售量。

　　“对于二手房市场，每年的3月和12月，是销量最大的两个月。而3月4日出台的新版‘限购令’将二手房市场也纳入限购范围，这势必对市场造成冲击。按照往年经验，如果3月销量下跌，那么对全年二手房市场的影响较大。”王川说。3月份，郑州楼市是“小阳春”还是“倒春寒”，大家都在拭目以待。

　　建议

　　均价统计应剔除保障房

　　市民赵先生表示，房管部门公布的数据是保障房和完全意义上的商品房一块计算，而这种统计办法算出来的结果不能真实反映郑州商品房的价格，因为大量的保障房入市，会在统计上拉低均价，但实际上完全意义的商品房价格也许是在涨。他说，郑州市商品住宅均价为6389元/平方米，而市场上，商住房价格动辄每平方米七八千元。

　　他说，今年郑州大力推行保障房，这是件好事，但今后，经适房等价格与商品住宅价格一同计算，房管部门统计出来的商品住宅均价会更低，这和市场价格背离。“房管局应该把经适房和商品房分开统计，这也会让市民了解到更加透明的房价信息。”

　　对此，郑州市住房保障和房地产管理局工作人员表示，这种统计方法是按照局里要求，将保障房与商品房加权平均后算出的。保障房与商品房分列，数据确实更详细、透明些，他们会将此意见反馈给领导。

　　相关新闻

　　市房管局详解“限购令”

　　本地人外地求学

　　买房仍视同本地人

　　新版“限购令”落地后，很多市民存有疑问，昨日，郑州市住房保障和房地产管理局出台了“限购令”相关政策详细说明。

　　1.“郑州户籍家庭”咋理解？

　　新版“限购令”是以家庭为单位进行限购，所谓的“郑州市户籍居民(含农业和非农业)家庭”包括市内五区、郑东新区、高新区、经济技术开发区、航空港区和六县(市)、上街区的居民家庭。主要家庭成员中有1人为郑州市户籍的，可认定该家庭为本市户籍居民家庭。

　　2.外地求学者算“本地人”还是“外地人”？

　　郑州市人员赴外地求学且户籍迁往外地的，在提供因求学原因将本市户籍迁往外地的证明后，视同本市户籍居民。

　　3.已卖掉的住房是否计算在内？

　　新版“限购令”时代，居民家庭拥有住房情况只看住房套数，不看房屋面积和来源。同时，居民购房前已出售的住房不算在家庭住房套数之内。

　　4.共同购房者咋买房？

　　对2户及以上居民家庭共同新购住房的，应分别按其所属不同居民家庭审查购房条件，只有都符合住房限购政策的，才能办理商品房买卖合同信息备案或房屋所有权转移登记手续。