一线城市房价显“松动”信号

　　一方面，全国房价“松动”已成定局，另一方面地方政府动作“迟缓”、心理矛盾

　　随着一季度的结束，《瞭望》新闻周刊记者采访观察到：近两个月来，“多管齐下”叠加效应渐显，市场预期逆转、投机投资“绝迹”、土地低价成交，业内普遍认为房价不上涨甚至下跌的基本态势已经形成。与此同时，一些地方开始担忧税收和土地收益减少，在出台“限购令”、“控房价目标”时表现出观望、拖拉的矛盾心理。

　　百姓反映目标过于“宽松”

　　年初出台的“国八条”要求各城市根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。按照这个要求，要求公布房价控制目标的城市应该是全国600多个城市。截至3月30日，只有57个城市公布，公布的比例不足一成。

　　从已公布城市的房价控制目标来看，绝大多数参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个目标，有的城市要求今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；有的将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内。除了北京市明确表示房价要稳中有降，上海涨幅要控制在8%以下，兰州、银川、岳阳将上涨目标定在10%以内外，其他的城市几乎都在10%～15%之间。

　　经济学家马光远向本刊记者表示，这些城市出台的目标旨在控制房价过快上涨，却没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准。出台的控制目标也很模糊，不仅没有表现出地方政府控制房价的决心，反而给人一种房价今年还要上涨的预期。

　　呼和浩特市民刘长静对本刊记者说，政府控制房价上涨的速度是个好事情，但是对于我们刚参加工作时间不长的人来说，房价还是太高了，每个月都把工资还贷款，基本生活就没有保障了，“作为普通的工薪阶层，我还是感觉地方的控制目标太宽松了，希望房价不要再涨了，要是能降一点就更好了。”

　　三大因素“卸力”高房价

　　受访的业内人士认为，各地不论是否出台“房价控制目标”，对房价的影响都不大。“国八条”虽然才出台不到两个月，“限购”、“限贷”、“防地王”、“保障房放量”等政策层层加码，瞄准楼市症结实施精确打击，楼市风向已经转变。

　　据中国指数研究院统计，2月份，北京、上海、重庆、深圳、杭州、南京等热点城市住宅成交量同比减少均在5成以上，最高降幅达7成。3月中上旬，北京房地产成交量同比降4成，上海同比减少约5成。国家统计局公布，1～2月全国商品房销售面积增幅同比下降达24.4个百分点。

　　土地交易方面，2月份，全国120个城市土地市场出现量价齐跌，几乎所有二线城市地块均以底价成交。全国土地市场成交量下跌超过50%。120个城市住宅用地平均楼面地价1582元/平方米，环比下跌28%。

　　成交低迷催生“打折风”。在北京，远洋地产“远洋一方”新开楼盘每平方米的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元；在上海，中海“御景熙岸”的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州，2月出现直降5000元的楼盘。在南京，宋都美域等楼盘也推出“贴息补税”活动，优惠后每套可便宜10多万元。

　　高档住宅市场几乎“冰冻”。2月份上海高档二手房成交仅占全部成交量的3%，其他城市二手房市场成交亦呈现类似特点。南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大，别墅、豪宅的投资者几乎为零。

　　“房价松动很可能从高档房和热点片区开始，因为现在既没人愿意买，而且也买不起。”南京某企业高管张明给本刊记者计算，新城区和郊区的价格都到了1.5万元至2.5万元每平方米，一套大户型起码要两三百万元。买大户型的几乎都是“二套”房，首付六成就要100多万元现金。与此同时，贷款利息不仅取消了7.5折优惠，还普遍上调到了1.2倍以上。

　　南洋地产中国区总经理钟沛为本刊记者分析说，调控政策从三个方面“卸”去了高房价的支撑力量：

　　购买力方面，“限购令”让投机炒作资本大量转向债券和基金市场，现在市面上超过8%的基金几乎都买不到了，而刚性需求只能买得起面积小的房子。“购买力缩水达5成以上，比业内预计还要大。”

　　开发商方面，大型开发商经营性现金流紧张。年报显示，我国股市42家房地产企业去年净利润大幅上升40.5%。但同时，这些开发商去年负债合计超过6000亿元，同比增长50%。42家公司去年的经营活动现金流量净额为-513.3亿元，同比下降了306%。“现在开发商是只有出钱，没有进钱，谁还敢涨价？”

　　土地价格方面，“防地王”成为一根红线，地方靠抬地价拉房价已不可能。

　　调控博弈还在持续

　　365地产研究机构总经理胡光辉向本刊记者表示，严厉的调控充分暴露出房地产行业的弊端，银行的资金一旦“退潮”，楼市中的泡沫立刻显现。在他看来，这也给大家一个冷静反思的机会，一线城市房价整体达到现在的高位，是一种群体不理智行为造成的，不仅有地方政府和开发商对地价的哄抬，也有老百姓“全民炒房”的推动，“现在就连一些开发商都开始赞同调控，因为疯狂的涨价让大家都感到心慌，觉得难以长久。”

　　“对房地产调控的艰巨性不可低估。楼市近日再次传出降价信号，但是并没有出现市场大量供应的现象，这说明开发商或捂盘，或观望，或惜售，并以少量房源试探市场，博弈才刚刚开始。”中国不动产研究中心的尹晓波说。同时，地方融资平台前几年大量借贷之后，对于土地出让收益的依赖性增强。这轮调控不仅调的是楼市，更是对地方转变发展方式能力的调控，预计调控持续下去遭遇的阻力也会更大。

　　多位受访业内人士表示，目前人们担心的问题有三：一是政策过早撤出。调控政策只有延续下去，才能彻底打消投机者的“念头”，否则必然反弹；二是调控效力被消减。一些地方土地财政“吃紧”，可能会想各种办法“抬市”；三是政策调控“盲点”。这轮调控的重点在一线城市、热点城市，但是在部分二、三线城市，仍存在房价上涨的冲动，要防止“按下葫芦起来瓢”。

　　南京市民沈先生向本刊记者建议，国家的调控包括大量公租房的建设，建议各地尽早公布公租房的申请条件，尽快细化保障范围，让满足条件的人现在就开始排队摇号，这样能稳定预期。即便“中不了签”，也能尽早作选择。

　　胡光辉也建议，由银监会、国税局督察地方相关部门的落实情况，如果金融、税收两个政策能得到持续严格的落实，预计今年四季度房价下降2～3成的可能性很大。□

　　首都“表率”房价调控

　　3月29日，北京市政府公布的房价控制目标明确提出，今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降，同时将加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高。《瞭望》新闻周刊走访了解到，北京市出台的房价控制目标超出很多业内人士的意料，而一些老百姓则感受到惊喜。

　　北京易居房地产研究所所长牟增彬告诉本刊记者，目前，全国很多城市公布了房价控制目标，绝大多数城市的“控制目标”变成“涨幅控制目标”，“涨幅”多为10%左右，有的超过15%，甚至更高，“而北京市的房价控制目标是目前国内‘最严’的，彰显了北京市控制高房价的决心。”

　　北京中原地产市场总监张大佛分析说，按照国务院规定，各地应按照经济发展目标和人均可支配收入、购房支付能力等因素确定房价控制目标。北京市今年预计地区生产总值增长8%，城乡居民收入实际增长7%，“而此次公布的房价控制目标，提出新建普通住房价格与去年相比稳中有降，由此可见这一目标的严厉程度。”

　　在房价调控目标公布的第二天，北京市又出台了配套政策。3月30日公布的2011年北京市用地计划显示，今年北京市将安排保障性住房用地1330公顷，其中安排廉租房及公租房用地300公顷，这一数字是去年的6倍。

　　“北京的房地产调控措施，从土地供应、限购、差别化信贷等多环节施以重拳，为房价调控提供坚实保障。”中国城市科学研究会住房政策和市场调控委员会主任委立平说，近年来全国许多城市房价步步走高，严重脱离了老百姓的购买力，一些大城市作为近年来房价上涨较快的区域，从严调控楼市显得十分紧迫，“首都的特殊地位赋予了北京使命感和责任感，北京此次的房价调控措施，为全国作出了表率。”

　　本刊记者从北京市住房和城乡建设委员会了解到，按照国务院要求，经北京市政府研究，北京在确定房价控制目标前广泛听取了社会各界意见。在房价控制目标政策出台前夕，北京市邀请了有关专家、住房困难人士、开发商、中介机构等，一起就北京房价控制目标进行研讨。

　　据参加研讨会的中国房地产学会副会长陈国强说，北京提出的房价控制目标，充分考虑了老百姓的实际支付能力，而不是简单地参照经济发展目标和人均可支配收入增幅，这体现了北京市对房价控制目标出台的慎重和调控的决心。

　　在国八条、“京八条”等一系列楼市新政的重压下，北京高房价近期出现了局部松动的迹象，而北京房价控制目标的公布强化了这种市场预期。牟增彬说，“稳中有降的目标，能对市场交易各方起到重要心理影响，后市降价是大势所趋。对于开发商而言，谁先降价，谁就有可能处于主动。”

　　今典集团董事长张宝全也认为，“提出这一目标虽然对房地产市场产生一定打压，但可以让老百姓切实感受到政府控制高房价的决心，从而改善民生，促进社会和谐，刺激内需，有利于经济持续发展。”

　　不过，牟增彬指出，今年前两个月，北京市新建商品住宅的价格持续环比上涨。要实现今年新建普通住房价格“稳中有降”的目标，今后几个月北京房价必须出现实质性的下探走势，北京房价调控任务艰巨。(记者张舵刘德炳)