郑州房价坚挺异常 开发商屏息静观限购变局开启

    棋入中局。或盘整，或下行，当国内众多城市在此两项中选择之时，中部城市郑州却发出异样声响。不但站在自身利益的开发商不相信房价会下行，就是庞大的购房群体也鲜有相信房价会暴跌。

    房租暴涨 二手房价格坚挺

    “该死的天气”，李焕良再次诅咒着。

    从郑东新区兴荣街一家二手房中介公司出来，他发狠的喝着瓶中不多的矿泉水，然后将其掷向远方，抛物线流畅而迅捷。

    28岁的李焕良来自周口市一个叫做太康的县城。将近6年的打拼，让他感觉不到在这个叫做郑州的城市里究竟是飘泊还是叫做躲藏。

    6年内7次的“乔迁新居”，几乎成为梦魇。

    按照河南本地风俗，搬新家之后，需要找点亲朋好友摆一桌，以示庆贺，俗称“燎锅底”。李焕良最近三年的3次搬家，已经不敢再进行“燎锅底”。

    “实在不敢面对朋友的眼神，尤其是有房子的那几个。”李焕良幽幽地说，“这样的日子不知道什么时候是尽头” 。

    鑫苑中央花园的楼盘一套两室一厅的90平方米的房子一个月租金2500元，不远处一个叫做十里铺的城中村里60平方米的房子居然也已经租到1500元了，让他有些茫然。

    李焕良在郑州的一个广告公司跑业务，一个月将近4000元的收入，在单位因为工作比较刻苦，算是高收入了。但面对超过一半收入的房租，他感觉依然惆怅。

    一辆1500元的“小刀”牌电动车让他在这个拥挤的城市中自由穿行，他喜欢傍晚带着女朋友开着“小刀”随风漫游，感觉像个“捕风的汉子”。

    两个大号的帆布包，一个90块钱买的简易衣架，两床被卧，构成了李焕良不足10平方米的家的所有家当。郑州三全路一个叫柳林的城中村，租房者据说超过3万人。他的这个住处，房租已经涨到400元。房东昨天深夜敲门，说下个月要涨100元，激怒了这个被酒精迷乱的“汉子”。

    5个月3次的涨价，在这里已经成为常态。随着郑州市城中村大力度的拆迁改造，最明显的感觉就是租房价格的水涨船高。

    程元茂，郑州森元地产中介公司的老板。这个从郑东新区5年前最高端的住宅项目“古德佳苑”出来的营销总监，敏锐地感觉到二手房的巨大市场，3年前开了个二手房中介公司。伴随着房价的持续上涨和郑东新区地产市场的火热状态，感觉生意顺畅。

    “二手房是反映市场最真实的价格。”程元茂经常告诉来到店里的顾客，东区目前市场上的二手房鲜有低于1万元一平方的，他经常反问顾客，“10年内你见过房价跌过吗？”得到的回答往往是无言和默然。

    在程元茂看来，“二手房如此坚硬，已经彻底刹住了房价下行空间。并且房租只要继续上涨，二手房价格也不会跌” 。

    城中村改造 大量漂一族或更边缘化或加速买房

    郑州市区城中村经常成为梦想的起点。很多进入到这个城市的外来务工者和大学毕业生的第一步落脚地往往是在这里。

    根据10年以来的郑州市房管局的购房统计数据，外来置业人口占的比例超过50%。

    城中村目前正面临批量消亡，尤其是市中心区的城中村的改造更是步伐快捷迅猛。

    2014年城中村改造名单显示，管城区3年内将启动十八里河村、站马屯村等7个城中村改造；惠济区3年内启动剩余的11个城中村改造。金水区总共有57个城中村，已经完成拆迁43个，今年2014年将全面启动仅剩的14个城中村改造。

    东韩砦、西韩砦、黄家庵、枣庄、大铺、姜砦、王府坟、徐砦、陈寨、庙李、杓袁村、刘庄、梨园、邵庄等今年改造完毕。这些城中村外来居住人员往往都是以万为单位计数，其中陈寨、庙里更是号称居住人口超过5万。

    若从2003年9月郑州市政府将城中村改造提上议程算起，郑州城中村改造已经走过了十年征途。遍布城市的228个自然村，如今已有170余个获批改造。

    十年间，小李庄、燕庄、西关虎屯，一跃成为郑州商业新地标。随着这些城市最核心区域的城中村拆迁之后，更大的外来群体向城市边缘地区转移，外围的城中村日益壮大且繁盛异常。

    十年间，陈寨、庙李、刘庄，构成郑州最大的流动人口聚集地。郑州市城中村改造办公室提供的数据显示，截至今年4月份，郑州城区228个自然村，已有170余个获批改造。

    连城中村以往这种棘手的地块都成为热土,之后郑州土地市场的走势就一目了然了。

    炙热，争夺，疯狂，成为当地媒体记者描述土地交易市场的背书和注脚。

    目前，房地产市场未来趋势究竟何去何从，全国多个城市楼市行情趋冷，开发商普遍对下半年市场信心不足，一线城市土地市场纷纷降温。2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。

    而郑州则反其道而行之，土地市场不冷反热，年中更是迎来供需盛宴。

    据河南同策研展部数据，5月郑州土地供应面积为41.62万方，环比4月上涨84.96%。在成交方面，5月郑州成交土地高达9幅，环比4月上涨350.00%，成交土地总量大幅上涨。

    6月5日下午，郑州更是惊现“双料”地王。8家房企抢夺郑东新区龙湖地块，竞价21轮，最终，该地块被河南中盟地产有限公司以高达2.883亿元总价摘得，成为郑州总价地王，并以14006.4元/平方米的楼面价和1587万元/亩的单价刷新郑州地王纪录，溢价率达到116.3%。

    任外部风吹浪打，郑州这里闲庭信步，卓然独立。

    面对这一幕，河南雅宝地产有限公司总经理毕海涛认为在地价坚挺的同时，“房价当然是市场说了算，由供求关系决定，而其中，供应量是关键因素。在供应量可控的前提下，需求虽然被压抑，但应该还是会释放的，买房人迟早要买房”。

    面对“10年内你见过房价跌过吗”的终极之问，面对房租屡次上涨的如铁般的冰冷现实，李焕良发出“今年一定买房”的言语，不过语调软弱，其女友并无丝毫回应。

    松绑楼市限购渐成燎原之势 郑州开发商屏息等待

    郑州限购政策能否放开，目前成为郑州房产业内人士最热的话题。

    7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。

    “估计郑州也快了”，有房地产行业相关管理部门工作人员私下透露，目前全国等待取消限购的城市估计在30个以上。

    汇德丰实业公司董事长郭占军认为，郑州一旦取消限购，被压制3年之久的高端消费群体将会出现井喷消费，高端楼盘尤其是别墅洋房项目将会首先获益。

    “限购政策压抑的是强大的资本拥有者，他们的强势进场，首要目标一定是核心区域的住宅，甚至不排除出现大批量购买的景象”，郭占军分析认为，“郑州房价在合理范围,下行不上涨的几率更低”。

    郑州同峰地产顾问有限公司总经理耿大勇也赞同郭占军的观点，他认为：“从长期来看，郑州房价将会稳步上扬，但在今年八九月份，可能会出现短时间的降价变化。这主要是源于八九月份将会有大量的新盘入市。开发商可能会采用低价入市的策略，从而在这个时间段对郑州整体楼市的均价提供了降价的可能性。但从长期来看，郑州房价存在着自己的特殊性，刚需较多，泡沫较少，因此大幅降价的可能性几乎没有。”

    针对目前市场上出现的种种分析，河南雅宝地产有限公司总经理毕海涛表示，目前来看郑州的房地产市场是稳定的，不过也不排除个别企业，为了现金流而降价，不过这都属于是局部现象，“在宏观层面上看，郑州房价会保持在稳定上升渠道” 。

    一旦限购政策放开会出现何种态势？毕海涛沉默片刻说道，“不是还没有消息说要放开吗！”

    7月10日的傍晚，郑州天气少有的凉爽，在浏览过58同城和搜房网里的租房信息后，李焕良骑着“小刀”带着女友飞驰在路上，目标依然是租房。