“金九银十”帷幕将启 开发商加快推盘

　　一线城市楼市滞销、库存大增，开发商全年业绩面临考验，如何备战传统旺季“金九银十”，成为开发商迫在眉睫的问题。业内人士指出，业绩压力较大的开发商可能会趁机以价格优惠换取销量，加快推盘、谨慎降价恐怕会是不少开发商“金九银十”的策略。开发商规模降价促销的情形一旦出现，一线城市房价将摇摇欲坠。

　　一线城市房价停涨

　　价格坚挺楼盘严重滞销

　　国家统计局数据显示，7月一线城市北京、上海、广州、深圳价格同比涨幅仍呈上涨态势，不过这四个城市环比价格首次出现集体停涨，环比指数均为100。其中，上海、广州和深圳今年以来首次出现价格环比涨幅为零。

　　曾经领涨北京的通州区房价已经进入了实质性下降通道，最高时曾经叫价每平方米两万五的房子,现在很多已下调至一万七八。昌平、房山、顺义等郊区的新楼盘，也都或多或少以各种形式下调价格进行促销。8月初入市的楼盘金隅万科城[最新消息价格户型点评]、中粮万科长阳半岛[最新消息价格户型点评]后期项目，入市后一周这两个项目的成交均价分别为14868元/平方米、16223元/平方米，均创下调控以来的成交价新低。

　　上海打折优惠楼盘也开始增多。中介机构统计显示，8月上海打折优惠项目总数已经达到145个，创今年单月打折优惠项目数量新高，其中16个是8月新增优惠项目。较前两个月优惠幅度也提升不少，优惠幅度超过10万元的有13个项目。中高档楼盘香溢花城推出指定户型优惠40万元的促销活动，浦东外环外项目毕加索小镇推出总价最高优惠27万元的活动。

　　而一些价格坚挺的楼盘则出现严重滞销。上海嘉定区某楼盘，上周末加推了100余套两居和三居精装修房源，开盘两天仅卖出20余套。中国证券报记者在售楼处看到，由于价格没有变化，只有寥寥可数的几个人来看房，销售人员大多无所事事。不少高端楼盘甚至出现了个位数成交，位于黄埔的华润外滩九里[最新消息价格户型点评]、闸北区的明园森林都市、长宁区的兆丰嘉园、普陀区的逸流公寓、杨浦区的祥生御江湾等内环内楼盘，销售情况均不容乐观，月度销售套数几乎都在个位数徘徊。

　　一向被视为楼市风向标的深圳，由于新盘价格下调，今年二季度一二手房价格倒挂已大范围出现。莱蒙水榭春天三期以2.1万元/平方米价格入市，价格远低于去年开盘的二期，该项目二期的二手房价已达到2.5万元/平方米，一二手价格倒挂明显。招商[简介最新动态]雍景湾以3.5万元/平方米的均价开盘，该片区同等二手房价格却达到5万元/平方米。

　　中国营销学会副理事长洪仕斌表示，严格的调控政策出台，造成了购房者的徘徊观望情绪。由于政府对房地产市场调控的态度坚决，不少房地产开发商开始计划刺激销售，加快资金回笼，一些房企已将降价策略提上决策日程，“金九银十”的到来将为开发商规模降价促销提供契机。

　　库存高企资金恶化

　　房企自筹资金大幅增长

　　北京房地产交易中心网站显示，截至8月22日，北京一手住宅库存总量为10.85万套。北京中原地产研究部总监张大伟表示，8月前三周北京楼市的成交量仅为3357套，如果按照这个消化速度计算，在不增加新盘的基础上，消耗掉现有库存也需要超过一年半的时间。即使将后市预想得乐观一点，按照限购后平均的成交量计算，消耗库存也需要16个月。

　　中国证券报记者统计发现，上海的一手住宅可售套数有5.3万套，可售面积785万平米。深圳的一手住宅可售套数2.18万套，可售面积为203万平方米。按照今年以来的销售速度，这些库存消化期都在10个月以上。

　　中原地产数据显示，7月末11个重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。尤其是北京市下半年的潜在供应量为900万至1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平方米，最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，供应住宅总套数有可能超过15万套。楼市库存历史高点，有可能在年内或明年初出现。

　　上市房企的存货也迅速增长，根据已公布中报的72家上市房企数据统计，今年二季度末存货总量达到6510亿元，较一季度末的5958亿元，上升了9.26%，与去年同期相比上升幅度则超过40%。仅万科[简介最新动态]、金地[简介最新动态]和招商地产[简介最新动态]三家，存货总量就达到2764亿元。

　　库存压顶，开发商的资金链却在快速恶化。已公布中报的72家上市房企数据显示，有7家公司资产负债率超过80%，21家公司资产负债率超过70%。中国工商联房地产商会会长聂梅生近日曾表示，1-7月全国房地产开发企业资金来源同比增长了23.1%。然而，房地产开发贷款的增长幅度仅为6.4%，个人按揭贷款下降了5.1%。企业自筹资金大幅增长，成为了资金来源保持较高增速的主要原因。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，房地产企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到1-7月的40.3%，可见随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多利用自有资金。

　　今年上半年一些房企业绩已不容乐观，金地集团今年上半年营业收入及净利润同比大幅下降41.0%和61.0%。汤臣集团由于内地房地产业务上半年销售收益下降，持有证券受金融危机影响出现账面亏损，预期中期业绩可能亏损。主营内地房地产业务的瑞安房地产上半年净利润则大幅下降50%。有大型上市房企负责人表示，目前销售压力较大，要完成全年销售任务，下半年降价促销成必然选择。

　　加快推盘谨慎降价

　　买卖双方心态发生逆转

　　调控严厉、楼盘滞销，使得买卖双方心态发生逆转，不少开发商和投资客开始着急出货，楼市逐渐过渡到买方市场，市场参与者的预期出现明显变化。21世纪不动产浦东一家分店负责人表示，上海高端物业市场预期已经发生变化，8月以来，高端楼盘的二手房卖家心态出现松动，在陆家嘴、徐汇中心等板块，高端物业卖家普遍可接受5%至15%的议价，不少业主希望尽快出手所持物业，抽身离市或转投其他市场。

　　面对即将到来的“金九银十”，一线城市推盘速度明显加快。北京市9月预计上市的新盘多达41个，昌平、房山等郊区依然是供应大户。上海楼市供应量也出现明显回升，8月15日至21日一周，上海的商品住宅供应面积为20.28万平方米，环比前周上涨20.4%。尤其是随着“金九银十”即将来临，前期滞销的高端楼盘推盘加速，华润置地九里4月推出的一批房源仅售出一套，而今再度推出47套大平层房源。

　　中原地产分析，最近4个月以来，在成交持续低迷的情况下，由于库存压力较大，北京的开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度。这种情况表明开发商已经意识到调控政策并非短期措施，在库存不断增加、融资不畅的大环境下，通过小幅降价来刺激销售已经成为众多开发商的首选。未来两个月将是开发商集中推盘的时期，届时受资金压力的影响，新增供应预计将会进一步放量。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，近期楼市低迷跟淡季的市场周期有关，在“金九银十”来临前的8月，开发商更多地选择按兵不动蓄势待发，加强客源“蓄水”，制定价格策略，为9月后的入市做准备。

　　不过也有专家表示，2008年中国曾经出现过房地产企业资金链断裂的危机，当时整个行业资金缺口超过7000亿元。而今年房地产企业的情况与2008年不太一样，虽然成交量持续低迷，但企业的资金管理能力在不断提升，现金普遍高于短期借款和一年内到期流动负债。

　　上海地区的开发商虽然一方面在加快推盘，另一方面价格却没有明显的调整。统计显示，8月15日至21日一周上海商品住宅成交均价为2.24万元/平方米，环比前周依然上涨。今年以来，上海新房成交均价始终保持在2.2万元以上的高位。

　　业内人士认为，多数业绩压力较大的开发商可能会趁“金九银十”大量推盘，以价格优惠换取销量；但也有部分开发商仍消极应对，降价积极性不高。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，最近两周推盘量逐渐回升，不少开发商已经着手在为即将到来的“金九银十”做准备，可以预期未来一段时间供应量会有所增加。不过如果价格没有出现调整，成交量可能仍难摆脱低迷，开发商期待的“金九银十”销售行情也可能成为泡影。