郑州楼市金九银十期间销售惨淡 08年楼市寒冬再现

　　河南商报记者 朱希苑

　　进入11月，传统的楼市“金九银十”销售旺季画上了句号，与以往相比，郑州楼市销售惨淡，商品住宅成交套数同比下跌约44.79%，楼市进入寒冬期。

　　与此同时，政策表态本次调控不放松，并强调房价应回归合理。受政策影响，市场信心再次严重受挫，观望气氛更浓，有业内人士称：“明年四五月份之前，不用想回暖了。”

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　　成交遭遇“滑铁卢”

　　2008楼市寒冬再现

　　11月8日，新芒果集团副总经理李涛在微博里写道：“业内到处流传着郑州多个知名房企尾房抵工程款、高息找员工借款、6折员工价认购等，身边朋友到处咨询着现在买房行不行……”并质疑“冬天真的来了么？”

　　李涛的质疑不无道理，据搜房网数据监控中心统计显示，2011年“金九银十”期间，郑州楼市成交遭遇“滑铁卢”。其中，商品房住宅成交套数同比下跌约44.79%，传统的“金九银十”只能和同样惨淡的7、8月份相提并论，“金九银十”彻底沦为“铜九铁十”。 

　　“限购之后，郑州楼市成交量缩水超过40%，这种情况与2008年极为相似。”一位业内人士坦言，在限购政策短期取消无望的背景下，今年的楼市可能将冷于2008年。

　　事实上，楼市库存攀升冲击历史高位、土地市场流标频现、底价出让普遍，楼盘一个个开始降价，售楼处接连被砸……2008年曾经上演过的场景，又一次在不同的地点以不同的面貌，重新上演。无数事实证明，2011年，严冬的寒意再次重现楼市。

　　调控强音频传

　　市场信心再受挫

　　成交惨淡的背景下，监管层面近期屡屡发出调控不会放松的信号，让寄希望于调控放松的开发商再次落空，也让“梦回2008”成为当下市场不得不面对的问题。

　　最新的政策表态来自国务院总理温家宝。据凤凰卫视报道，当地时间6日下午，温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，房价这一个月已经开始松动，调控绝不可有丝毫动摇，并特别强调：“我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

　　“关键时刻必须听总理的话，楼市必须回归。”对于温家宝调控不放松的表态，李涛表示认同，并认为“本次调控虽没2008年对楼市影响大，但信心受挫是最严重的。”

　　竞合集团董事长王东也表示，“房价降与不降，总经理说了不一定算，既拗不过市场，又拗不过总理，依我之见，咬咬牙，还是降了吧。”

　　对此，有分析认为，随着市场步入寒冬，再加上调控不会放松的阵阵“强音”，已经让不少开发商真正认清房地产调控的决心和方向，不再心存侥幸，开始放弃“硬抗” 的企图，顺应市场，避免更大损失。

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　　明年四五月份之前

　　不用想回暖了

　　“春天快来了吗？”这是李涛在“寒冬”疑问之后的另一个反问，“市场会不会像2008年之后一样出现迅速的回暖？”而这也是所有人关心的问题。

　　“只要政策不放松，加上比当时还严格的信贷政策，楼市肯定只会更冷。”一位开发商负责人认为，成交惨淡将会再次加重观望气氛，形成一个恶性循环，除非政策松动，楼市回暖需要一段时间。

　　“明年四五月份之前，不用想回暖了。”清华·忆江南策划部经理闫涛则坦言，无论如何，眼下的惨淡情况不会改观，在降价、信贷放松、政策调整等多重作用下，也需要等到明年四五月份，市场成交才能出现实质回暖。

　　对此，某知名地产营销机构负责人认为，现在市场面临三大问题。一是政策打压力度过猛，时间过长，存量房日益严重，加之市场的不景气导致开发企业不得不想尽办法渡过难关。二是购房者更加趋于理性购房，他们会认真分析市场行情与政策法规，购房不再盲目，从而也就使市场陷入持币观望的僵局。三是保障房大规模进入市场，会在一定程度上稀释掉购买商品房的人群数量。

　　基于以上判断，该负责人认为，未来回暖的市场基础并不如2008年牢固，所以回暖所需的时间更长，回暖的力度也会弱于从前。

　　市场闪回

　　2008 vs 2011

　　库存够卖11个月

　　闪回：2008年，当楼市出现寒冬的时候，最直观的显示就是商品房库存量高企，而造成这个现象的原因有两个：一个是供应量的增加，另一个是销售速度的下降。

　　现状：经过2010年的火爆之后，房地产开工率相较于2009年大幅提升，造成了2011年供应的持续放量；另一方面，受限购、限贷等影响，市场需求持续萎缩，销售大幅缩水。数据显示，截至9月底，郑州市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，较去年年底增加了251万平方米，如果按照今年前9个月的销售面积均值计算，在市场没有任何新项目和房源推出的情况下目前的库存商品房可售11个月。

　　“老业主维权”频现

　　闪回：随着房价开始螺旋式下降，一套价值动辄上百万的房子在一个月内便能缩水二三十万，这样的现实或许让大多数刚刚购房者无法接受。2008年楼市低迷时期，万科业主退房维权就闹得轰轰烈烈，杭州万科售楼处被砸、上海万科总部被业主围堵……

　　现状：随着开发商在全国各地降价销售的出现，江苏、山东、北京、杭州、成都、深圳及佛山等地近期不断出现老业主维权要求赔偿事件。在今年10月22日，绿地、中海、龙湖等开发商在上海的多个售楼处，同一天成为诸多老业主“维权”不成后的泄愤场所。随后，上海嘉定新城绿地秋霞坊、新里米兰公寓等楼盘，也相继出现了业主聚集与开发商僵持的场景。

　　开发商拿地热情剧减

　　闪回：2007年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地，各地纷纷爆出“地王”，大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。但进入2008年，土地市场不再火热，国家统计局的数据表明，1~11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。如上海2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。

　　现状：在今年，楼市的降温直接传染到土地市场，10月21日，上海以挂牌方式出让5宗商业用地，其中浦东新区3宗地块因无人报价而中止出让。在10月的南京，迄今为止本年度最大的一场“土地出让盛宴”，却以4宗底价成交、1宗流标、5宗延迟出让的结果尴尬落幕。11月8日，成都市国土局以挂牌方式组织出让5宗国有建设用地使用权，出让面积共计约622.89亩，最终5宗地均以底价成交。

　　炒房客大量抛售房源

　　闪回：2008年金融风暴袭击楼市，房价下跌，温州人开始抛售房子。今年，中小企业资金链偏紧的困境，在温州投资客最扎堆的上海楼市初现端倪。上周，上海汉宇地产发布研究报告指出，近来温州客在上海二手房市场抛盘的降价幅度，较上半年明显扩大，许多房源降幅已超10%。

　　现状：据多方报道，自温州民间借贷危机曝光以来，温州投资客抛售房产新闻开始见诸媒体，类似的案例也开始在各地楼市频频上演。同时，在二手房网站上，“缺钱急抛”、“跳水价”、“急抛套现”等甚至已成为许多挂牌出售房源的招牌字眼。(河南商报记者 朱希苑)