市场人士分析新政下投资趋势认为商业地产不可能取代住宅投资

新政再次给长沙楼市带来种种不确定性。余志雄 摄

    2月15日下午，由长沙晚报、新浪乐居共同主办的“广厦会客厅”在长沙晚报大厦14楼会议室举行。面对春节前后接二连三的调控组合拳，以及长沙楼市节后交出的成绩单，无论是在住宅、商业地产领域操盘多年的一线市场人士，还是退出了销售一线的集团领军大佬，都不约而同地认为楼市的走向，埋下了众多变数。

    主持人：潘昭晖 董吉湘

    文字整理：洪虹

    摄影：余志雄

    网络传播：新浪乐居长沙

    主持人语

    1月26日，号称比去年“国十条”更严的第三波调控“国八条”悄然来袭，新政重点体现在“二套首付提高”、“限购”和“税基”调整上，除二套房首付成数上调至六成外，营业税税基扩大和限购令升级成为业内关注的焦点。2月9日，央行再次加息，上调存贷款基准利率0.25%，次日，公积金存贷款利率应声上调。加之已在上海、重庆纳入试点的房产税、颇受各大省会城市关注的“限购令”，兔年楼市已开非凡之局。

    政府的叠加调控让长沙楼市再次陷入迷雾，买卖双方博弈风向标似乎有了摇摆。

    面对国家的一系列调控组合拳，我们对市场有着怎样的研判？投资方向会发生怎样转变？本期的“广厦会客厅”，我们有幸邀请到各位嘉宾参与此话题的讨论，共话新政下的长沙楼市。

　　调控组合拳意在何方

    主持人：“国八条”、“限购令”、房产税……从政策上来说，这些调控组合拳意在何方？

    李俊（长沙湘越房地产开发有限公司副总经理）：组合拳的最终目的是为了调控房地产行业。消费者更愿意看到控制房价，而业内人士可能更多的理解是遏制部分城市房价的过快上涨。对中央来说，这些政策的出台表明政府在为老百姓做事。

    但我认为房地产市场的“向上”是不可规避的。“向上”包括价格稳步合理的上升，也包括房地产市场或者是买卖双方市场逐渐趋于成熟。同时，它也包括整个房地产市场二级市场、三级市场，甚至相关产业链的稳步发展。

    尹峰（大汉城镇建设公司拓展总监）：透过这些政策，最核心的是要看到国家在影响投资导向。房地产市场产生的利润，吞噬了实业的利润和成长空间。因此，政府在不惜一切代价对房地产市场进行调控。

    但由于整个经济结构的不合理，这种通过“割肉”来解决“疗伤”的“打压”，风险是非常大的。比如控制信贷规模，今年1月份工商银行在湖南省放了30亿元的贷款后，2月份就不放了，对楼市来说影响很大。

    张立（长沙新路标房地产销售代理有限公司总经理）：我一直认为组合拳的意图应该分两部分来看，短期内，通过开征房产税等措施，抑制楼价上涨过快；从长期上看是保证楼市的积极运作。

    不管是从土地资源角度，还是从将来住房拥有率的角度来看，土地财政的不可持续性显而易见。因此房产税的出台是必然的，而以“国八条”为代表的组合政策必然是在为房产税的顺利实施做铺垫。

    此外，组合拳是为楼市长期稳定上升的运作机制做铺垫。如果房产税征收铺开，配合政策性或技术性的行政手段、货币手段，市场从短期内窄幅波动，过渡到一个平稳健康的状态，将不再困难。

    张博闻（圣力集团总经理）：作为一个行内人最初的理解，征收房产税也好，银根紧缩也好等等组合式政策，无外乎就是让更多的老百姓能够住得上好的房子，让投机投资行为受到限制。

    不管是银根紧缩，还是征收房产税，房地产行业都被调控影响。从而出现购房者心理预期受到影响、开发商的拿地受到一些限制，开发速度及房价得到控制。

    唐明（中国指数研究院长沙区域总监）：太多的资本进入房地产市场是很危险的，对国家的工业、创新等方面的发展没有好处。所以，我觉得“国八条”也好，“限购”也好，房产税也好，都表明国家要把这些资本慢慢引出房地产市场，渐渐进入流通领域、工业领域、创新领域。所以，我认为政策组合拳的目的是为了吸引资本流出房地产市场。

    周迎峰（新浪网友）：去年在直通国务院、直通中南海的留言板上，1/3的问题是房价问题，1/3的问题是教育问题。相比已经买房的人来说，未买房的人还是占主导。所以，我认为“国八条”等组合拳是对房地产行业的一个调整。但是，市场的调整不是靠政府单方面调控就能达到的，而是多方面对中国经济结构的调整。

　　长沙城市化进程还有很大空间

    主持人：新政组合拳陆陆续续出台半个月了，长沙目前的市场是怎样的？有哪些变化？

    李俊：对于长沙的楼市走向，其实我心里没底。这个时候消费者的心态可以归结为几点，一是观望。任何新政策出台，消费者的观望情绪是肯定会有的，不可避免；二是春节前后本来就是购房的一个非正常周期，所以提供的这些数据不能代表长沙楼市春节前后的整体走势。但在这个时期，开发商适当地调整开盘时间，是有可能的。

    张立：楼市在短期内我认为可能会有一个速冻期，长沙的地方细则还没有出台，但只能比国务院政策规定得更为严格。

    本地的一些开发公司反应比较大，有些人在政策出台的当天晚上就打电话询问情况。我是做销售工作的，这个政策出台我们是高度紧张的。如果把消费者的购买条件进行限制的话，就会没有成交量，加上银根紧缩，开发资金会面临问题。但是，长期来讲长沙城市化进程还有很大空间。

    尹峰：对于开发商来说，如果有这个资金实力，在拿到地后一定会有适当的配套资金来满足这个开发需求。因此对开发商影响最大的是前期资金的投入。所以，在组合拳出来的这段时间内，开发商可能会有一定的潜伏期，但不排除会有爆发的可能性。2009年和2010年的爆发销售是2008年金融危机抑制需求所产生的。

    房价有没有下跌的可能性呢？只有一种情况，就是当某个开发商的资金成本已经远远超支的话，房价才有可能会快速下跌。

    唐明：新政出台，一些购房者比较紧张，怕买不到房子了，赶快去买；但还有一些人可能会等一等，看房价会不会下跌，因此对于不同需求的人的影响也是不一样的。

    春节成交量下跌是很正常的，本来就是淡季。只有当开发商没钱了，或者是老百姓贷不到款了，这个政策的效应才出来了。

    张博闻：调控对开发商的前期资金有一定的影响，真正拿了地以后进行开发，往后的开发就基本上不用自己再掏腰包了。

    湖南人在外打工的人很多，他们都希望回乡置业，这是一部分刚性需求的来源；另外，乡镇上的人都希望在县里置业，县里的人都希望在地级市置业，地级市的人都希望在省会城市置业。我对长沙的市场有信心。

    部分资金流向商业地产？

    主持人：在调控比较严格的背景下，投资途径会发生什么样的变化？怎样实现合理投资？

    李俊：短期内，原来的住宅投资者可能会转向商业地产。中央在调整住宅市场的时候，投资在房地产项目上的资金自然而然会有其他选择。比如我自己，我会考虑是不是趁着政策落地之前，把能够处理掉的住宅尽快处理掉，去买点商铺。但是，如果商业地产过热，出现井喷，中央一定又会调控。

    唐明：新政下会有一部分资金流入商业地产领域，但我认为商业地产不可能取代住宅投资。商业地产与居民的消费能力息息相关，居民的消费能力没有上去，商业地产价格就算炒到天上去又能怎么样？而且不可能出现3万元/平方米的商业地产，过两年卖到10万元/平方米，那是不符合商业发展规律的。

    张立：不管是商业地产还是住宅，都值得投资。只是短期来看，这里有一个“调控比较严酷的背景”，如果采取短期投资快进快出的方式，不如等待一个低谷期，低谷期是一个机会，等到政策明朗再来投资住宅。

    当然，任何一个东西如果成为投资热点，国家都会去进行调控。但是，从长期来看，商业地产的投资价值是要高于住宅投资价值的。

    尹峰：在调控比较严酷的背景下，开发商的资金流向和大家的投资心态都会发生变化。

    对高回报率的追求会导致短期内可能会有一些资金流向商业地产。但回报率也要分短期和中长期。如果是选择中心区域小户型，这两年租金价格相对偏低。但从中长期上看，它的增长率很高。不过从目前来看，商业地产的资金回报率远远超过住宅地产。

    周迎峰：身边有很多朋友都跟我一样，大都持观望态度，但因为钱在不断贬值，所以不管国家怎么调控，我还是会把钱拿去投资。现在手里有五六十万元的闲钱，是用来投资地铁线旁边的房子，还是投资一个20～30平方米的小商铺，我也在观察和思考中。