长沙立法听证破解维修金使用难 记者亲历听证

　10月30日，立法听证会现场。 记者 范远志 摄

    维修资金到底该什么时候交合适?一次性表决要管多久?应急维修钱由哪方来管?

　　10月30日，长沙市政府法制办就《长沙市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)立法举行了听证会，业主、物业及专家学者等方面代表10名、旁听代表12名参加听证并发表意见。

　　维修资金什么时候交合适?

　　《办法》规定：预售商品房预告登记时购房人交存首期物业专项维修资金，房地产开发企业不得代收首期物业专项维修资金，建设单位在房屋初始登记前交存首期物业专项维修资金。

　　争论：代表蒙正国认为，维修资金的交存时点应该是预告登记6个月办理。“既考虑购房者的实际困难，又给维修资金的交纳明确具体时限。”

　　业主代表黄定都同时也是本报记者，他表示，“在房产证下来之后再交，能缓解大多数购房者的资金压力。”

　　来自长沙市委党校的金立槟代表也表示，“在办理房屋预告登记时缴纳，这个时间太靠前。就像订套西装，我就得把西装缝个扣子甚至干洗的钱都要先交了。”

　　而来自长沙市物业维修资金管理中心的张晖代表则认为要“早交”。设在办理预售登记时，主要是保证将资金归集到位。很多业主并不急于收房，导致物业维修资金的拖延、无法归集，给业主正常分担带来一定影响。

　　一次性表决破解签名难

　　《办法》规定：同一物业管理区域内全体业主受益，单项物业维修和更新、改造项目费用在一万元以下的项目，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意实行一次性表决的方式使用物业专项维修资金，同时规定一次性表决的期限为五年，使用资金总金额不得超过缴存资金总额的百分之五。

　　争论：屋顶漏水、承重墙开裂、电梯闹脾气……这些都是物业维修资金的维修范围，可动用这笔资金必须要征得“双2/3签名”，有时急着要维修却找不到那么多业主签名。《办法》创新性推出了“一次性表决模式”。

　　对此，10名陈述人中有9人表示赞成。只有来自开福区的代表刘岳表示，长沙的新建小区入住率普遍比较低，“一次性表决模式”在实际操作中是不现实的。

　　虽然都赞成，但多数代表却对“一万元以下”和“五年”有不同看法。大家普遍认为“一万元以下，数额太低，可以设定为三万元。”“一次性表决两年时限比较合适。”孔志周代表说。“应改为不得超过业主委员会的任期。”王冰代表说。

　　“一次性表决，应该设立终止否决权，能够有一个修正机制。”黄定都代表表示。

　　“应急维修”应对紧急情况

　　《办法》规定：应急维修情形包括电梯故障危及人身安全，消防、电力、供水、供气功能故障或部分设备损坏严重等重大安全隐患，屋面、外墙防水局部损坏、渗透严重，楼体单侧外墙饰面脱落、玻璃幕墙炸裂危及人身安全等五类危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。

　　争论：对于《办法》中“应急维修”规定，大多数代表都表示“赞同”。但也提出了不少细化意见。张晖代表说，办法应明确规定费用可以直接从维修资金列支，并核化情形，对程序进行规范。“是不是应急维修?应该由相关行业、市级部门来检测和鉴定。”吴中易代表说。（记者 曾力力 实习生 江思艳 戴怡荣 廖玉姣）

    观察

　　维修资金要避免公权力过分介入

　　长沙某小区物业公司动用了维修资金修了几次电梯，业主刘先生说，直到修好后他才知道。对此，他有些担忧：“口子开了，钱可能会被乱用。”

　　长期以来，业主“双2/3签名”(要经过住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议)被认为是让物业维修资金难以发挥作用的关键。征求意见稿提出了“一次性表决模式”与“应急维修”。这样就极大减少了双2/3业主签字的次数，破解签名难。

　　但这也是本次听证会最大争论所在，现实可行性和业主合法权益保障之间仍存在争议。

　　听证会代表孔志周、金立槟等人认为在加快应急的情况下，要避免公权力过分介入， “钱是业主的钱，应当由业委会来决定。”但政府方听证代表张晖、王冰等表示，业委会不具备法人资格，如果政府不介入，那么应急则成为空谈，在实际操作过程中应急决定确认权应交由建设部门掌控。

　　有不愿透露姓名的专家告诉记者，实际上，这就是和业委会在争夺应急的掌控权。（记者 黄定都）

　　历程

　　长沙“房屋养老金”交了10年，80亿元在账

　　物业专项维修资金俗称“房屋养老金”。2002年5月开始，长沙市为了确保商品房使用安全，及时建立起了首期维修资金。2009年，为了防止物业专项维修资金被占有或挪用，长沙市开始实行由房屋买受人到银行自行缴纳的方式，使集中归集的维修资金归属于各个商品房物业项目的全体业主所有，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修。

　　据统计，目前长沙共有2000多个小区，有80亿元“房屋养老钱”趴在银行账户上。

　　互动

　　如果你对维修资金管理有意见和建议，请拨打本报新闻热线 0731—84326110或@三湘都市报。

   “听证战场”上为何难见硝烟

　　从报名到听证，本报记者亲历全程

　　听证会是否在报名环节就设立门槛，听证代表是否存在“内定人员”?

　　此前，长沙听证会上多次爆出“听证帝”、“听证专业户”。为解此疑惑，记者决定主动报名，一探究竟。

　　资格①

　　“并非所有人都能参加”

　　9月19日，天心区满庭芳小区的肖先生看了本报报道后，拨打报名电话。对方向肖先生提了好几个问题，称听证会并非所有人都可参加。肖先生问，具备什么条件的市民才能报名参加。对方没解释清楚，然后将电话挂断。

　　报名②

　　“犀利哥”报名落选

　　记者致电报名。在登记个人信息后，对方问记者对于“管理办法”拟听证内容有什么看法，并提示已列出了四项：分别是维修资金交存主体和时点、一次性表决模式、应急维修和其他方面的意见。此外，记者还邀请了几位朋友填表报名。其中一位直接询问是否有劳务费。还有一位则表示印象中听证会只是走过场，不愿费神。而记者采访到一位业主则表示，他做了充分的准备，但是最终没有被选上，感觉是被召集单位有意淘汰掉了。他称，在听证会相关工作人员的电话回访里，提了不少犀利的意见，包括物业维修资金的利息归属问题等。

　　定名③

　　确定名单“有点仓促”

　　10月22日，记者才被通知参加见面会，初步确定将参加听证会。这离正式听证仅剩8天。

　　在10月24日的见面会上，记者获知已确定入选。

　　记者得知，听证会陈述人共计10人，其中业主代表3人，业主委员会代表1人，物业服务企业代表1人，街道代表1人，专家和律师代表2人，建设行政管理部门代表2人。这份名单，在听证会前并未在媒体公布。

　　“这次确定名单有点仓促，没有给听证代表留足调研时间。”对此，一位曾参加过省物价局组织的相关立法听证会的人士表示，他参加省级听证会时，在召开的15天前，组织方就在媒体上公布了名单，同时那次听证代表人数也达20余人。

　　此外，记者注意到，在24日的见面会上，记者曾遇到一位湖南商学院的学生，她透露是老师让她与法制办的工作人员联系报名的，老师曾在政府部门任职。但在30日的正式听证会上，这位原本要参与旁听的学生临时被替换成中南大学法学院学生。

　　预演④

　　“听证现场”提前上演

　　24日，法制办召集10位陈述人和5位市民听证代表，在市政府大楼一会议室召开见面会。

　　会上对听证纪律等进行了交代，同时进行了发言预演。

　　当其中一名旁听代表提及“雨花区物业试点存在的问题”时，长沙住建委的听证会陈述人提醒这名代表在正式的听证会上，在陈述环节最好不要提这个，而是放到自由辩论环节。但在30日的听证会上，记者发现，这名代表被要求不能参与辩论环节的发言，她也未再次涉及到该问题。

　　听证⑤

　　限时，多人发言被掐断

　　10月30日，听证会开始。

　　与见面会相仿，主持人宣布了会议程序、纪律等相关事项后，依次进入陈述人、辩论、旁听人发言环节。

　　陈述阶段，好几位代表的发言还未结束，就被宣布“时间已到”，发言中断。

　　张因律师说，她的几点建议就没来得及说。湖南大学孔志周表示，关于资金的保值增值问题，才阐述了几句就被“掐断”，在后来的环节，他没有再补充阐述。

　　辩论环节，记者针对维修资金的时点问题，就投资买房者向2号陈述人提问。陈述人的回应回避了问题。也正在这时，6号陈述人举手，主持人批准其发言。而记者也未能再次提问，问题就此不了了之。按规则，辩论环节本应反复讨论。（记者 黄定都）