三中全会后楼市走势会如何？

    主持人：

    “权威声音 亲切表达”，欢迎关注新华有约。备受瞩目的十八届三中全会已经落幕，全会提出了下一步改革的总方向和基本目标，其中一些新的提法和新的措施，让中国经济有了更多的想象空间，那么就房地产市场而言，十八届三中全会释放了哪些信号？如何看待三中全会结束以后中国楼市的走向？新华有约为您进行深度解读。

    首先介绍一下本期嘉宾：北京师范大学教授张跃。

    张跃：

    大家好，我叫张跃。

    主持人：

    北京农村产权交易所高级经理赵忠煦。

    主持人：

    大家好，我是赵忠煦。

    主持人：

    北京德志思国际投资顾问有限公司副总经理陈辉。

    陈辉：

    大家好，我是陈辉。

    主持人：首先我想请各位嘉宾谈一下，此次全会大家最关注的问题是什么？全会释放的改革的力度与大家的预期一致吗？

    张跃：

    普遍感觉是具体政策比较少，这是本次全会的一个特点，所以对这个结果有点希望也有点儿失望。希望是因为具体的政策少所以你有无限的想象的空间，所以我觉得最好的解读就是这意味着本届政府将向着大社会、小政府的方向来发展也难说。小的失望就是以前期待的一些东西，一些具体的政策没出来，不知道什么时候出来或者是还能不能出来。

    陈辉：

    关于这届三中全会，我实际上很关心的是经济发展模式的问题，也特别关注我们房地产这一行业的相关问题。对于三中全会而言，实际上我觉得并没有太多可失望的，因为感觉希望还是挺大的。尤其我翻看了报告和之前的一些报告相比，更多的动词出现了，而形容词相对来说在比例上有所减小。总的来说提出了一个未来十年发展方向的纲领性的东西，至于很多细节的东西，我认为可能会在未来两会或者未来几年根据一些经济实际发展状况逐步提出一些相关匹配的政策。

    关于这届三中全会我感觉最大的收获或者最关注的问题就是房地产这个行业究竟在国民经济中占的地位是什么？还有一二三不同产业中什么产业将会对未来整个国民经济发展起到更加重要的作用。这是我很关注的问题，而且在这次全会中有一个完整的、系统性的表述，这是我们能从字里行间看到的东西，也希望在未来的政策中能够看到更多的解读和更多的可以落地的政策出来，这样会给我们带来更多的希望，也为我们经济带来更多的向上发展的动力。

    赵忠煦：

    关于十八届三中全会，我们比较关注的是农村改革和农村土地，这一直是我们关注的话题，这次十八届三中全会和十七届三中全会相比，上一次是专门针对农村改革的主题来定的一个发展的基调和未来发展的方向。但是这次十八届三中全会是从多角度、多领域来谈改革，所以农村不一定是重点，但是农村改革这一块一定会有新的措施，会出现具体的手段。

    这次公报我也侧重关注两方面，一个是关于集体建设用地入市，大家都在这么叫，实际上是建立一个统一的集体建设用地的市场；另一方面关注的是城乡间要素的平等交换，这个话题一直在提，从上一届三中全会就已经在提这样的话题，但是这一届可能从公报上来看字面上有一些变化，但是这中间我觉得是有深意的。

    未来的一周在全会的《决定》下发以后，我相信会有具体的措施。因为我对比了一下这两次十七届三中全会和十八届三中全会公报的内容，从公报里面某一个提法，某一句话再对应将来出台的决定，这中间有很大的联系。十七届三中全会提的关于农村基本经营制度，关于土地管理制度，公报里面只有简单的两句话，但是在《决定》里是用两大段文字，上千文字在描述，所以我觉得对十八届三中全会还是有一定的期待的。在《决定》的细节中就会体现出来。

    主持人：那就您这个回答咱们继续深入。您刚才提到了关于建设城乡统一建设用地市场的提法，其实十八届三中全会的这个提法和上届相比是少了“逐步”两个字，您能不能详细谈谈这背后的深意？

    赵忠煦：

    其实很多人关注“逐步”两个字，说上次三中全会提的是逐步建立城乡统一的建设用地市场，这次竟然没有“逐步”两个字，我觉得这就是一个工作推进的过程。因为五年之前，对于农村土地的确权颁证，对于明晰产权制度还刚刚是一个起步阶段，而在去年提出在2012年底完成农村集体土地所有权的确权，用5年时间实现农村土地承包经营权的确权和登记这就是一个逐步的过程，说明我们现在农村土地管理制度在逐步走向一个完善的过程。所以从逐步到建立，就是反映了这样的一个过程，我觉得这个中间不必过多追逐字面上的含义，更多地还是要纵观整个时间过程的推进。

    关于城乡统一的建设用地市场，很多人关注的是建设用地，可能并不关注是不是城乡统一的，可能业界的人会关注城乡的统一关系，并不关注是不是建设用地。但是我觉得房地产行业尤其关注这种建设用地，他们觉得这个建设用地，尤其农村的建设用地入市以后，对国有建设用地的市场会不会有一定的冲击，会不会影响现在的商品房市场，会不会影响现在的土地开发市场？就我个人的感觉，这个中间没有必然的联系，但是会有一定的联系，也不会出现太深的影响。

    现在对农村集体建设用地的关注由来以久，主要是由于农村改革，在今年七月份的时候习总书记去武汉调研，当时去了武汉市的农村产权交易所，和我们北京农村产权交易所设立的方式是一样的，当时大家关注的话题是怎么样把农村的资源和要素盘活，并不是说通过土地取得多少收益，我觉得这是两个层面的概念。但是盘活要素，现在农村的生产要素劳动力已经被盘活了，资金和资本要素也基本上有扶持的政策了，但是关于土地这一块，实际上这次报告里也提了要增加农民财产性的收入，土地对农民来说就是他财产收入的来源之一。

    但现在实际的情况是城里的人买了房子，房产随着市场的价格在升值，可是农民手里有的土地一部分是承包地，一部分是宅基地，还有一些乡镇企业的集体建设用地，这些东西是不是能在市场上有相应的价值体现出来？或者说从金融领域来考虑，说城里市民买的房子可以拿到银行抵押、贷款、融资，可以有它的金融属性，农村的土地是不是也可以去抵押、融资呢？但是就目前现行的法律法规和政策来说，对这方面要素的金融属性的激活还是有一定限制的。所以我们现在期待第一步关注公报，第二步看决定有什么具体措施，第三步就是将来一定从法律的角度入手，先解决基本的法律问题，有一个良好发展的法律环境，最后才是具体实施的手段。这是我对建设用地这块的一点看法。

    主持人：那陈总您有什么看法？您觉得这块入市以后会不会影响房地产市场呢？

    陈辉：

    还是接着刚才的话说，我补充一下“逐步”这个词的产生有一个主要原因就是有一个水到渠成和现有的土地供应矛盾这几个问题共同造成的一个现象，之所以说是“水到渠成”是因为这几年国家对土地的管理，正如赵总所说集体土地和国有土地两种不同的管理制度中出现一定的矛盾，这就使大家对集体土地要进一步开发和利用。这几年随着一些政策的出台，比如集体土地征收征用条例的颁布，以及后来地方政府关于土地流转这方面的法律法规的颁布，这个问题逐渐浮出水面。

    第二个问题就是大量的城市用地被土地储备机构所储备，而新增城市建设用地急需向原有的集体土地方面进行挖掘，这是土地供应需求方面的一个考虑，还有就是涉及到一些农民经营的问题。城市中的物权有它的升值价值，而农民所有的这些物权在财产性上并没有太多的投资价值的体现。往往从我们土地上来看有机体土地的使用权和所有权，而我们关注的往往是集体土地所有权的征收和征用，但实际上最终更应该关注的是集体土地基本权也就是使用权的效益在放大，这个时机相对来说比较成熟，所以我们觉得“逐步”这个词现在去掉了。

    另外一个角度，对房地产市场的影响，大家还有一个关注的矛盾焦点就是关于集体用地上的房屋，也就是我们所说的一部分小产权房的矛盾在很多地方都会出现，这个问题不能不解决，也需要解决，但是大家讨论很久什么时机来解决，我认为最近这几年也到了该解决的时间了。我们可以从第一步农村集体土地的确权开始做；第二步把土地的来源和未来的规划方向搞清楚，落实它的规划；第三步就是制定相应的政策，把小产权房逐步合法合规，可能通过这个公报我们可以看到，未来涉及到房地产方面的矛盾可能会陆续、逐步地解决。

    还有就是集体土地实际上一直没有能够特别合乎城市发展规划的角度合理、集约化地利用，所以未来通过城乡一体化来把农村土地更合理用地，农村的土地可以作为集体经济使用的用地，这样的话可能更有利于土地的利用，也有利于一些耕地的保留，会让土地产生更大的价值。对于房地产而言可能会有更多的土地产生，这是好的方面；另一方面可能会使农民的期望增加，同时也会增加土地开发的成本。

    现在实际上土地开发成本很大条件上就是征收和转用的时候在涉及到很多农民利益的保障问题，未来可能会更关注这一点，成本可能会增加，但是不会像以前那样漫天要价，可能会有更多的法律法规、评估手段和市场化手段进行协调，可能会有一些涨幅和波动，但未来来说相对我们还是比较看好的。

    张跃：

    我也接着 “逐步”说几句，我的理解比较简单“逐步”是真想做的事情，政府文件前面加一个“逐步”就是说这个事是一个长远的希望，是最近实现不了的。去掉一个“逐步”准确地说就是这届政府肯定要解决，因为现在土地制度也是二元结构，分城市土地和农村土地，城市土地是国有，农村土地是集体所有，只有城市国有土地地方政府可以直接卖了，进入一级市场，农村的土地必须政府先征用，征完以后变成国有再买卖。

    这造成了什么结果呢？首先，人为地推高了地价，因为只有地方政府能够卖地，任何做买卖的只有他自己能卖一样商品的话这个商品肯定贵，这就把地价推高了。第二，农民从土地收益中能得到一部分，非常少，因为补偿的价格很低，最后卖的价格很高，这个巨大的差价基本上都被地方政府以及一些开发商分着吃了，这个问题民怨很大，所以我觉得取消“逐步”就是说近期内会解决这个问题。

    主持人：那赵总，您对这方面比较了解，我想问问您这项政策如果真的实施起来的话会存在哪些难点呢？

    赵忠煦：

    你是指建立城乡统一的建设用地市场？

    主持人：

    对。

    赵忠煦：

    我觉得这是体制机制的设计，刚才张老师也在提城乡二元结构，实际上它不等同于我们现在国有土地的出让，国有土地的出让实际上出让方式是国家，国家把我的土地通过招拍挂市场进行出让，这个背后影响的一些因素可能会比较少，但是农村的问题就比较复杂了，农民手里的这些土地是农民生存和生活依赖的要素，他的土地出让后农民就没有收入来源了，所以这个牵扯到农民的生活，社保问题以及居民身份问题，这个牵扯的因素很多，所以这不是简简单单地把两个市场合并，我觉得更多地是放到城乡统一的要求上来。城乡统一我觉得是在权和利的两个角度来说它的统一，就是相当于国有建设用地所有的这个市场，集体建设用地也应该有一个公开的市场，现在国有土地出让是通过土地局的土地储备中心进行公开的招拍挂，集体建设用帝业需要有一个有形的市场，通过这个有形的市场通过规范透明的流程，让这个市场成为一个规范的市场，而不是一个杂乱无章的无序市场。

    最近比较热的都在谈论安徽，安徽省出台了农村综合改革的一系列管理的指导性意见，在这个文件里就提出了很多人关注或者市场上比较敏感的问题，一个是建立城乡统一的市场，但是它的模式不一定是所有的省区市都会采取的模式，他是把集体建设用地市场和国有建设用地市场统一建立一个市场，通过一个市场处置不同的资源，但是这样也会有问题。就是还是把这些有限的资源，如张老师刚才提的还是放在政府的手里，这个改革是有前提的，是要市场来决定发展的，所以基本的市场规律还是要尊重的，但是这种方式我们现在还没有实行，我们不好说这种试点会有什么样的效果，但是我们从北京的首都地位来考虑，我们北京农村产权交易所一直想作的事在政府的指导下建立一个市场化的运营平台，还是让市场决定价格和需求，但是这个东西不是简单地说就把政府和市场的关系割裂开来看，市场有市场的规律，但是政府也要发挥政府的作用，这就是我们一直在提的社会主义市场经济，实际上是在国家宏观调控下发展的市场经济，而不是西方所讲的自由的市场经济，还是有很大的区别的。

    所以城乡统一的建设用地市场一定是在政府的指导下，通过市场化的手段来实现，不是简单地又变成了政府在管理、政府在运作，政府在决定市场的价格。我觉得这和我们这次改革的立意就背离了。

    陈辉：

    还有一个核心问题就是两个市场在交易的规则上可以有相近的地方，但是在交易的内容上可以不同。因为国有建设用地最根本的就是土地的使用权发生转移，是通过招拍挂的方式，而集体土地的流转实际上是承包的经营权还有一些地上物权的经营权、承包权发生转移，不牵扯过多的土地性质改变的问题。这个政策执行过程中有些难点是在于后续的一些政策的细节，也就是落实，因为很多地方会出现很多的细则或者是一些落实的方法，是按一刀切的方式去做还是按照不同的区域制定不同的政策需要根据实际情况来定。我更倾向于由于农村发展不平衡，还有农资开发利用程度也不太一样，所以我觉得最好各个地方根据自身地方的实际制定地方实际发展的政策更适合一些。

    还有就是不要以为集体土地按照统一市场来交易就可以无限制地占有集体用地来进行城市开发用途，我觉得根本就不要往这个方向想，最终是要如何利用集体用递给农民制造更多的就业机会、为他们提供更多的保障，或者是把农村的产业化更好地利用起来，增加农民收入，合理地解决三农问题，这可能是更关键的一个问题。

    从房地产开发的角度来说，大家可能都喜欢做一些来料加工的业务，从获取土地开发建设然后迈向市场用商品房的方式回归于消费者，实际上未来房地产开发有一个就是持有土地做一些经营的方式，这可以和集体土地经营权相结合，采取一些符合经营的方式，让农民去就业，把土地制造出更适合这个土地价值的物业产品，资产可以保值增值，农民通过劳动有所得，另外也可以反哺农民，作为开发者也可以通过长期的经营获得应有的利润。

    至于其他方面的难点就是如何解决历史遗留问题，毕竟农村土地复杂，集体土地来源比较复杂，涉及到方方面面的问题，而且如何去解决也需要很多地方政府的智慧。刚才我也提到，所谓小产权房的问题，这也需要妥善地去解决，至于其他的东西就看如何去落实，我期待大家能把这个政策落实好，而不是走样。

    张跃：

    我觉得新的土地制度的改革，最大的难题，或者说是关键就是决策者的思想观念转变，我觉得任何事情首先思想要变。改革开放七八年经济上取得巨大成就，但实际上很多人忽略一点，就是在发展经济之前我们实际上有一个思想解放运动，彻底否定了两个凡是，以前说不能搞市场经济，说是资本主义的东西，把那个否定了以后我们才轰轰烈烈地搞了改革。这次也是，农民的土地能不能正常进入议程，实际上是一个思想观念。一些学者我觉得思想是有点混乱。

    第一个比较典型的说法是农民的土地不能给农民，尽管原来是他的，当初入社的时候土地是农民的，当时规定是来去自由，但是最后自由没了，土地也没了。这个土地为什么不能给农民？让农民自由地交易买卖呢？是因为农民有了钱就会胡乱花，买宝马、买奔驰，早上买四个油饼吃俩扔俩，就怕这样，怕他把卖地的钱挥霍掉了以后怎么办呢？这有点瞎操心，就好像这钱是不是你的？是你的，但是你不会花，我替你花。人类中确实有少数人对自己不负责，但是绝大多数人对自己是负责的，他会很好地规划的，你不要担心他怎么花这个钱，所以这是一点，观念必须转变，人家的东西给人家，只有自己才对自己最负责，一定要把“当爹”的思想抛弃了。

    第二就是现在有些人担心一旦放开这个市场，地价可能会升高，因为农民都想要高价。我觉得这种局面不会出现，至少从长期来讲，地价是会大幅降低的。为什么呢？很简单，现在如果农民的土地能够直接进入一级市场的话，地方政府会增加无数的竞争者，竞争会产生繁荣，还有一点，就是竞争产生了低价格。同样的商品一个人卖是天价，十个人卖价格自然就下来。所以，尽管农民可能看到今天的地价这么高，抱着一夜致富的心理等着政策改变，但是我给他们泼点冷水，一旦农民的土地都可以自由入市，价格就会低很多，房价也会随之下降。当然，这些东西都需要一个思想观念的转变。就是抛弃那些旧的观念，思想转变了才会有一个好的政策，有了好的政策经济才会发展。

    5、主持人：

    还有一个问题比较受关注就是城乡关系，这次提法和十八大的时候差不多，但是增加了一个说法就是“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍”，那么对于这个问题几位觉得政府的思路应该是怎么样的？

    赵忠煦：

    城乡二元结构一直在提，实际上这是城乡改革的矛盾所在。当然，城乡二元结构形成的前提是农村的同步发展，我们之前的经济发展更多的是注重城市的发展，不能说忽略，但可能没有把这一条放到一个前提上。所以现在从某种程度上来说，城乡二元结构成了我们现在整个农村改革，包括现在城镇化，包括所谓的城乡经济一体化的过程中的突出矛盾。

    但是在这次十八届三中全会，实际上是在沿用十八大就已经提出的，对城乡关系的客观认识，大家都有了一个前提和共识，也就是这个是矛盾所在。所以，所有政策制定的前提，包括制定的目标以及具体实施的手段，都要在明确了我们的问题所在，知道大环境是什么样的背景下，去制定我们的政策，去实施我们改革具体的手段。这在各个地区，无论是从中央还是在各个地方，还是业界的专家学者，对这个东西是共识的，没有人提出说认为二元结构不是影响，或者说不是关键的因素，都认为是一个关键的因素，但是关键的问题是怎么去解决。现在，二元结构的形成和未来解决的思路上，有一个前提，就是中央已经有一个具体的思路了，就是刚才提的“以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体”，简单理解就这么十六个字，但是从各地具体的改革手段来看，还是多种多样的。

    今年，我们和农业部一块做了一个关于全国的农村产权交易市场情况的调研，不仅仅是一个调研，实际上是对这个市场现状以及它的发展模式做了一个深入的了解，做了一个软课题。这个软课题的主要内容就是了解一下现在全国农村的产权交易市场，到底是一个什么样的状况，到底谁在推动这个市场发展，这个市场现在是朝着什么样的方向发展。我们初步所做的了解是，现在目前全国已经成立农村产权交易所，有这种有形市场的在10家左右，当然是省一级或者是省会城市的。在这些已经成立的农村产权交易所里，他们从事的这种交易，或者说他们从事的这种业务，更多的是通过一个市场化的平台，把农村的资源、要素通过公开透明的手段，获得市场公允的价格，发挥平台的价格发现的功能，把它推向市场，让市场对这种资源和要素有一种认可。在这个过程中，实际上就是在解决城和乡之间不平等的问题，这之间本来没有一个有效沟通的渠道，没有一个顺畅的链接纽带，而这样就能通过平台的方式，汇集各方资源和信息，尤其是把城市的资本和农村资源之间建立有效的对接。我们觉得这种途径和模式是有效解决城乡二元结构，起码从某一个点或者是某一个层面上能够发挥一些作用的模式。这也是我们一直在探索的。

    陈辉：

    关于城乡二元结构这个提法，我觉得这应该是计划经济的一个产物，现在之所以有这样一个以市场经济或者以市场为主要的配置方向的提法，实际上是根据一些矛盾而产生的。实际上，我们很多年一直关注的是城市的发展和建设，而忽略了三农的问题，所以就造成了在以下几个方面的突出矛盾。比如说，农村的基础设施和城市的基础设施有很大差距，农村配套出现缺失和薄弱的现象。还有就是农民收入水平较低，收入来源比较单一，农村农民的保障比较缺乏，还有一二三级产业收入的差别。还有消费的不足，还有生活服务水平、文化娱乐水平等各方面水平都在城乡产生了很大的差距。所以要协调发展，提出这样一个方向，实际上是给新型城镇化的政策在铺路。我觉得，未来中国发展的出路或者经济增长的模式，可能更多地是在于实体经济、或者是新型城镇化的推广和实施，这可能是未来触动经济上升和发展的很大动力。

    关于这个政策需要解决或者需要关注的地方，或者说如何协调统一地解决，就是要关注城乡土地制度的问题，农民的医疗、教育、社会保障等问题，这些都是需要重要解决的。从核心的根本解决就是要让富余出的农民有事做、有钱挣、有地方消费，这可能是未来很多经济工程需要考虑的问题。

    而对于房地产带来什么影响？从我的感觉来说，从长远上可能会降低城镇关于房地产方面的需求，如果会降低需求的话，那对房地产市场可能会起到一个相对平稳的“退烧”的效果。从而，大家期望的调控的效果就出现了，整个房地产市场相对也会稳妥一些。

    张跃：

    城乡二元结构，总的思想是通过一系列的配套政策来实现的，通过户籍制度、土地制度、教育制度、医疗保险制度，通过社会保障等等通过一系列的制度。

    现在说改革会对房地产产生什么影响，这个我觉得要具体看，因为有一些制度如果改革会推升房地产往上涨，而另一些制度改革了，就会使房地产的价格往下走。具体来说，比如说户籍制度，户籍制度如果改革的话，我们不分农民身份还是城里人身份，大家可以不用户口，有个居住证到哪证都可以的话，会增加人员的流动，增加它的迁徙，这就会推高城里的房价。

    但另一方面，如果土地制度改革，农民可以简单地把自己的地出售，直接进入一级市场，这就会使地价以及房价大幅下跌。所以你要看哪个政策先改动，是户籍制度先改动还是土地制度先改动。我们现在假定同时改动，那我个人认为，土地制度改革对房价拉低的作用，要大于户籍制度改革对城市房价推高的作用。所以，这两个改革如果同时进行的话，房价会下跌。

    6、主持人：

    报告中房产税并没有被提及，有业内人士解读称，从财税制度改革可看出，未来的方向是中央多承担事权，而不是给地方培养房产税作为主力税种，对此您怎么看？另外，您认为“建立事权和支出责任相适应的制度”，能解决“土地财政依赖”的痼疾沉疴吗？

    张跃：

    有人解读说，通过财政制度改革可以猜测出以后中央要多干事，让地方少承担些事；我没解读出这个，我觉得让地方多干事是世界的趋势，当然这有一个前提就是让地方也多收钱。现在是中央收了60%的钱，但只做了40%的事，反过来说地方政府只收了40%的钱，但是干了60%的事，这就造成不平衡。所以，套用以前对企业改革的话，我觉得改革的关键就是放权让利，就是把更多的权限放给地方，让地方干更多的事，同时让利是什么呢？就是我多收的那些税，把有些税收税的权力下放给地方，或者让他分得更大的比例。拿多少钱干多少活。

    而且一开始我讲了，经济学原理其实有一个最基本的原理，这个原理大家都明白但是很少有人提，就是钱，或者用术语讲就是资源。资源掌握在政府手里，效率是比较低的。比如你建一座桥，需要一万块钱，民间给十万块钱能建十个桥出来，但是你要让地方政府拿十万块钱出来，可能最多只建了六座桥。有个很好的例子，恒大这次拿了冠军，他为什么能拿冠军呢？老板在自己玩，很快就把足球弄上去了。你看连足球都是这样，其他的事就更是这样了。

    6、主持人：

    那陈总，我想请问您的一个问题，就是三中全会其实在强调市场机制，有解读认为这就意味着未来我们行政性的调控方式将退出房地产市场，您对这个问题怎么看？市场与政府之间的关系应该怎么来处理？

    陈辉：

    大家一直在说房地产行业宏观调控的问题，要从宏观调控政策出台和制定的目的说起，实际上是为了平抑过高过快房价的上涨，对老百姓日益增长需求不平衡、不匹配的矛盾而制定这样的政策。我觉得宏观调控的目的非常好，而且实际也达到了一定的效果。虽然大家可能会认为，一些热点城市的房价能上涨得比较快，但主要原因是需求过于集中和过快增长所造成的。

    我觉得随着这几年调控的陆续实施，已经到了一个相对来说比较拿劲的节点，就是我的市场需求逐渐分层化，一部分有消费能力，有改善需求愿望的人急需、或者也有能力购买比较好的商品住宅，而另一些支配能力和支付能力不是很强的消费者需要购买房屋进行自住，或者需要政府提供保障型住房满足基本居住需求。从现在的房价来说，基本已经快到了有钱人还照样能随意买房，中等阶层买房比较费劲，接近快买不起的阶段；至于很多买不起的人，已经到了等保障房的阶段。可以明显地发现，商品住房和保障型房屋的消费者已经有拉开了的趋势。所以调控的目的，也是渐渐地让不同的需求的人可以对应不同的房子，。对未来来看，调控可以逐渐弱化，让市场调节的项目进行市场调节，按照供需的矛盾解决。保障型住房是几年前政府所谓缺失的，但是我感觉可能中期缺失，早期并不缺失，而现在是属于过度性政策的保障，以前公房、直管公房的上市，也满足了很多人的居住，特别是很多年以前大型片区棚户区改造，也满足了社会上很多居住的需求。中期的一段时间政府可能对保障住房有一些不足，导致需求转向商品住房。

    未来市场可能就分化了，根据其他配套政策同时落地的情况，我觉得应该把需求都放到市场里，让市场去解决。现在很多数据我们也不好解读，数据来源不一样、调查的点也不一样，调查的时间段也不太一样，所以大家可能对房子价格的感觉也并不是一样的。实际上我们可以看到，并不是说房价非要涨到多高，很多地方的房价实际上已经相对趋于稳定，而就核心城市的价格而言，还是因为需求的增加而不断增长，这就需要我们通过解放存量住房，从增加供应这些角度来满足。

    另外我有一个观点就是房子可能是一个奢侈品，但未必就是一个必须品，有条件的买了就住，如果没有条件的话可以选择另外的方式去获得。可能这样的提法并不是很受欢迎，但是如果大家有能力去买，没有能力我建议还是慎重去买，这是我的感觉。

    还有政府主导保障房，市场主导商品房，我个人来说也有些存疑的地方，政府主导还是把球踢给很多企业，毕竟很多企业作为项目的建造者，随着推出了各式各样的名词，各种各样的住房。但真正来说我们还更需要一些明确的东西，比如这些住房真正保障了谁？定向给了谁？谁获得了保障？这里有些需要公开透明，需要让大家更看到的东西。即使是政府主导，在很多方面也应该采取市场化的运作手段，让大家看到。

    至于市场化主导的商品房，我也希望能把商品房进行进一步分类，我们也要看是高端一点的住房还是普通一点的住房。另外从专业的角度来说，从我们对房地产行业的管理来说，有的时候管控的点也偏向过多，虽然我们在一个房地产项目经开发建设到上市有很多的过程，需要盖很多很多章，需要跑很多口，但实际上我们会发现有些管理部门对整个开发的管理是偏向于多余，为什么多余呢？就是实际上有些内容并不是完全需要政府管理，可以由市场主导来做。

    另外，作为投资产品，房地产之所以会涨，还是因为我们老百姓投资的点比较单一，可投资的项目比较少，很多人也用房地产项目作为投资和投机的一个点。实际上，未来也希望可以给老百姓更多的投资出口，不单单是股市、家具和房地产，能有更多的产品投给大家，给大家更多的生财机会。这也会消化一些投机的需求，再加上一些其他完备的政策，这样会更适合一些。

    张跃：

    其实政府主导保障房，市场主导商品房，这本来是一个天经地义的事。因为住房不是普通的商品，是一种特殊的商品，特殊在什么地方呢？它关系到基本的人权，你如果没地方住怎么活？在很多市场经济比我们发达的国家，住房也是政府主导保障房，比如新加坡、德国都是这样。从精神上来讲，这个提法实际上回到了我们1998年的一个政策，1998年国务院出台了房改政策，就是说绝大部分人将住进保障房，这个保障房分为经济适用房和廉租房，当时的提法是把人按照收入分成上中下三等，只有高收入阶层才去买商品房，中等收入阶层买经济适用房，这是政府提供的福利，更没钱的住政府提供的廉租房。只是到了2003年因为非典，，为了刺激经济增长，就取消了把绝大部分人纳入保障房体系的政策，而把绝大部分人都赶到购买商品房这个市场上了。再加上政府垄断土地的供应，再加上宽松的货币政策，说白了是房价涨了，但其他的也涨了，物价涨的背后是钱印多了。所以这些加起来，使今天的大多数人买不起房了，所以我觉得这个提法是回到1998年的精神，但是回到那个精神，下面具体能否落实，我打了很大的问号，为什么呢？钱从哪儿来？你要为80%的中低阶层的人提供保障房的话，这笔钱就需要一些政策上的配套改革，比如说土地出让金专款专用，只能用于保障房的建设和维修，最多加上只能用于教育，总之要有一些具体措施才能把这笔钱筹出来。

    7、主持人：

    其实影响房价的因素非常多，包括刚才谈到的土地制度、财税制度等等，那最后想请几位做一个简单的预判，就是三中全会结束以后，房价会是一个怎么样的走势，因为这是网友们最关心的一个问题。

    赵忠煦：

    我觉得三中全会从全局对经济进行调整，是在全局谋划改革，经济只是一方面。因为这次提的不仅是经济领域的改革，还包括文化领域的、政治领域的、社会领域的，还包括我们提出的生态文明领域的，这是一个全方位的改革，经济只是我们某一个面。包括刚才提到的所谓政府主导保障房，市场主导商品房，我觉得这也是从一个侧面强调政府服务职能的转变，就是有些东西需要政府来管，有些东西可能是不需要政府来管的，不需要政府管的就需要放权，需要把这个东西推向市场，由市场来做决定。

    但是我同意张老师刚才提的观点，房价包括商品房，解决住房问题是民生的问题，所以这个事情还真的需要在政府的宏观调控下进行管理。

    从公报来看，虽然在具体的房地产政策上，这次三中全会可能没有提及，但大家对这个市场的预期都会有一些自己的想法。认为价格会持续走低，还是会继续走高，我觉得不要从房地产的价格去考量，要从经济的基本层面上去看。现在也在讲调结构、转方式，包括未来几年政府对GDP的指数，也有一定放缓的信号释放出来。所以从整个经济发展层面来看，是要保稳、求稳，胜过于求快。在这个领域上实现多大的突破，可能未必会在短期内显现出来，但是求稳是大家共同的目标。所以，我觉得对这个房地产市场不会有太大的影响，更多的还是在细节的地方去调经济发展的方式。

    陈辉：

    关于三中全会以后楼市后续发展这个问题，甚至于体现到房价是涨还是跌这个问题，我真的不知道该给出什么答案来。因为，毕竟未来可能更多地会由市场主导房地产行业，那我们就更多地关注供和需，市场供给和市场需求这两个谁占主导、谁占上风，老百姓和购买者支付能力降低了还是提高了，供应量增加了还是减少了，都会对房地产市场产生影响，供大于求的时候，这个区域的价格可能就会适当降低，供不应求可能还会持续升高。所以从长远来看，毕竟房地产沉淀了很多的资源和资本，而一个国家也不希望出现大幅的波动，整个市场应该是一个相对平稳、略有波动的趋势。

    张跃：

    短期内房价还会上涨，长期会下降。

    为什么这么讲呢？我们仔细分析一下推动房价上涨的因素，和推动房价下降的因素是什么。推动上涨的因素一个是户籍制度的改革，户籍制度一旦取消，那农村的人更多涌向城市，会推动房价上涨；还有一个就是刚才讲到的宽松的货币政策，政府喜欢多印钞票，这也不是中国政府才这样的，这是世界各国普遍存在的问题，这是政府的鸦片、吸毒，有瘾，美国也是这样，日本也是这样，所以户籍制度和宽松的货币政策，这两个政策短期内我都看不到改变的可能性，所以短期内房价会上涨，包括土地政府独家垄断的制度。

    长期来讲，使它下跌的因素是什么呢？一个是政府现在反复强调的加强保障房的建设，刚才说了中低收入人占80%，如果这些人能纳入保障房体系，那房价肯定下降，但是保障房不是一天建成的，是要逐渐来的。还有一个是土地制度的改革，这个制度会压低房价，但是这个制度现在有很多理论或者很多经济学家反对，不愿意把土地交还给农民，这个事情我觉得短期内也解决不了。第三个是房产税，房产税刚才讲了，政府从房产中收到的比例不会太高，但是心理影响是很大的，很多有权有势的人有很多房子，一旦征房产税再配合官员申报财产制度，两个制度一起出，房价也会应声而降，任意抛房子房价就下来了。更重要的是他抛出去后就没那么多房子了，在这个问题上没有自己的利益了，就会制定公平的、好的政策，努力使这个房价趋于平缓或者是下跌。

    主持人：

    非常感谢各位嘉宾的精彩言论，本期节目就到这里，谢谢。